Immobilienbewertung: Fragen und Antworten

Ja. Die Wertermittlung von RTI ist kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie danach nicht verkaufen. Der Makler kalkuliert damit, dass ein Teil dieser Termine später zu einem Auftrag führt. Verdient wird erst beim notariellen Verkauf: Bei Wohnimmobilien wird die Provision in der Regel hälftig geteilt, 3,57 Prozent je Seite. Wer nur eine Einschätzung möchte, geht keine Verpflichtung ein.

Für den freien Verkauf reicht sie in aller Regel aus: Sie liefert einen marktgerechten Angebotspreis, und Käufer wie Banken orientieren sich ohnehin am tatsächlich erzielten Kaufpreis. Nicht aus reicht sie, sobald ein Gericht, das Finanzamt oder eine zerstrittene Erbengemeinschaft eine belastbare Grundlage verlangt. Dann braucht es ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. RTI erstellt die kostenlose Markteinschätzung, das Gutachten selbst nicht.

Ja, deutlich. Für Häuser liegt Koblenz bei rund 3.473 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in der Innenstadt bei 3.150, Montabaur bei 2.410, Bad Marienberg bei 1.600 und Rennerod bei 1.550 Euro (Stand Juli 2026). Ein Haus mit 140 Quadratmetern käme in Koblenz rechnerisch auf gut 440.000 Euro, in Rennerod auf rund 217.000 Euro. Das ist ein Rechenbeispiel, kein Preis für ein konkretes Objekt: Zustand, Grundstück und Lage im Ort verschieben den Wert erheblich.

Für Eigentumswohnungen in Limburg an der Lahn liegt das Preisniveau bei rund 3.099 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Stand Juli 2026). Eine 75-Quadratmeter-Wohnung käme damit rechnerisch auf etwa 232.000 Euro. Das ist ein Orientierungswert, kein Angebotspreis: Baujahr, Etage, Balkon, Stellplatz, Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe des Hausgeldes verschieben ihn spürbar. Eine belastbare Zahl ergibt erst die Besichtigung; RTI bewertet kostenlos und unverbindlich.

Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger, nicht der Makler, und das Honorar wird frei vereinbart. Es richtet sich nach Objektgröße, Rechercheaufwand und Zweck, weshalb wir keine Pauschale nennen: Lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben. Wer nur wissen will, was seine Immobilie am Markt bringt, braucht dieses Gutachten meist nicht. Die Markteinschätzung von RTI ist kostenlos und unverbindlich.

Die Markteinschätzung durch RTI kostet nichts: Sie ist kostenlos und unverbindlich, auch ohne anschließenden Verkaufsauftrag. Geld kostet nur das förmliche Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, dessen Honorar frei vereinbart wird und sich nach Objekt und Aufwand richtet. Für den normalen Verkauf im Westerwald oder rund um Koblenz genügt in aller Regel die Markteinschätzung; das Gutachten braucht, wer eine Zahl für Gericht oder Finanzamt benötigt.

Den Wert bestimmen Lage, Wohnfläche, Grundstück, Baujahr und Zustand. Als Anhaltspunkt: In Montabaur liegen Häuser bei rund 2.410 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Wirges bei 2.052, in Hachenburg bei 1.900 Euro (Stand Juli 2026). Ein Haus mit 140 Quadratmetern käme in Montabaur rechnerisch auf etwa 340.000 Euro. Das ist ein Rechenbeispiel; den tatsächlichen Wert Ihres Hauses ermittelt RTI kostenlos und unverbindlich vor Ort.

Verlangen Sie die Herleitung schriftlich: Welches Verfahren wurde angewendet, welche konkreten Vergleichsobjekte, welche Wohnfläche wurde angesetzt. Eine seriöse Einschätzung nennt eine Spanne und begründet sie, statt eine runde Wunschzahl zu präsentieren. Fragen Sie außerdem nach Laufzeit und Kündigungsfrist des Maklervertrags, denn ein zu hoher Start kostet vor allem Zeit. Holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein und vergleichen Sie die Begründungen, nicht die Zahlen.

Der Angebotspreis ist die Zahl im Exposé, mit der die Vermarktung startet. Der Verkaufspreis ist das, was am Ende im Notarvertrag steht und tatsächlich gezahlt wird. Beide fallen auseinander, sobald verhandelt wird, und der Abstand wächst, je länger ein Objekt am Markt steht. In Montabaur dauert die Vermarktung bei realistischem Angebotspreis 4 bis 12 Wochen; nur der beurkundete Kaufpreis ist der belastbare Marktwert.

Das Finanzamt rechnet für Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz mit typisierten Verfahren und pauschalen Ansätzen. Es sieht Ihr Haus nicht: feuchter Keller, Sanierungsstau oder eine schwierige Zuwegung fließen nicht ein, deshalb liegt der steuerliche Wert oft über dem, was am Markt zu erzielen wäre. Das Bewertungsgesetz lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten ausdrücklich zu; ob sich das lohnt, klärt Ihr Steuerberater.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für unbebauten Boden in einer Zone, abgeleitet aus tatsächlichen Kaufverträgen. In Montabaur liegt er bei 224 Euro je Quadratmeter, in Koblenz bei 530, in Rennerod bei 81 Euro (Bodenrichtwert, Stichtag 01.01.2026). Ein 600-Quadratmeter-Grundstück in Montabaur käme rechnerisch auf rund 134.000 Euro. Zuschnitt, Hanglage, Erschließung und Baurecht können davon deutlich abweichen; der Verkehrswert berücksichtigt sie.

Nein. Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, also eine sachverständige Einschätzung. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer konkreten Verhandlung zwischen zwei konkreten Menschen und kann darüber oder darunter liegen: bei mehreren Interessenten höher, bei Zeitdruck oder einer Erbengemeinschaft niedriger. Beide nähern sich an, wenn die Immobilie sauber aufbereitet und breit angeboten wird. Verbindlich ist am Ende nur der beurkundete Kaufpreis.

Der Verkehrswert bildet den heute erzielbaren Marktpreis ab. Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank auf lange Sicht als sicher unterstellt, wenn sie die Immobilie als Kreditsicherheit ansetzt. Er wird bewusst vorsichtiger gerechnet, ohne kurzfristige Marktübertreibungen, und liegt deshalb regelmäßig unter dem Verkehrswert. Für Käufer heißt das: Die Bank finanziert nicht automatisch jeden Kaufpreis. Wie Ihre Bank rechnet, erfahren Sie dort; Zur Finanzierung berät die Bank oder unser Finanzierungspartner.

In der Sache kein Unterschied: Das Baugesetzbuch stellt beide Begriffe in Paragraf 194 ausdrücklich gleich. Verkehrswert ist der deutsche Rechtsbegriff, Marktwert der international und im Bankwesen übliche Ausdruck für dieselbe Größe. Gemeint ist jeweils der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne persönliche Sondermotive. Wer beide Wörter in einem Gutachten liest, muss also keinen Widerspruch vermuten.

Seriös lässt sich das nicht vorhersagen, und niemand sollte Ihnen eine Preisprognose verkaufen. Belegbar ist nur das heutige Niveau: Häuser in Montabaur rund 2.410 Euro je Quadratmeter, im Westerwaldkreis 2.368 Euro (Stand Juli 2026). Wichtiger als der Markt ist meist Ihre eigene Lage: leerstehendes Haus, Erbengemeinschaft, Umzug oder anstehende Sanierung. Ein leeres Haus kostet jeden Monat Geld. In Montabaur dauert die Vermarktung bei realistischem Preis 4 bis 12 Wochen.

Beim Verkauf an Selbstnutzer meist ja, weil der Käufer nicht einziehen kann und an den bestehenden Mietvertrag samt Kündigungsschutz gebunden ist. Für Kapitalanleger kann eine solide vermietete Wohnung dagegen attraktiver sein, weil die Miete sofort fließt: Hier zählt der Ertragswert. Entscheidend sind Mietvertrag, Mieterhöhungspotenzial und Mietrendite. Wie sich Kündigung oder Eigenbedarf im Einzelfall darstellen, gehört in die Hand eines Anwalts oder Notars.

Meist ja. Solange sich alle Erben einig sind, genügt eine nachvollziehbare Markteinschätzung als Verhandlungsgrundlage. Sobald einer widerspricht oder ein Miterbe ausgezahlt werden soll, braucht es in der Regel ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, weil nur das vor Gericht und in der Teilungsversteigerung Bestand hat. RTI bewertet kostenlos und unverbindlich, erstellt dieses Gutachten aber nicht. Wie die Erbengemeinschaft konkret vorgeht, klärt ein Anwalt oder Notar.

Maßgeblich ist der Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag, der sich aus dem Verfahren ergibt. Sind sich beide Seiten einig, reicht eine gemeinsam akzeptierte Markteinschätzung, um die Auszahlung zu berechnen. Ist man zerstritten, führt kaum ein Weg an einem Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen vorbei, das auch vor Gericht trägt. RTI bewertet kostenlos und unverbindlich; welcher Stichtag gilt und wie ausgeglichen wird, gehört zum Familienrecht und damit zum Anwalt.

Immer dann, wenn die Immobilie in erster Linie Erträge abwirft: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen und andere Renditeobjekte. Gerechnet wird mit dem nachhaltig erzielbaren Jahresertrag, den Bewirtschaftungskosten, der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses; der Bodenwert wird gesondert angesetzt. Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus im Westerwald spielt das Verfahren dagegen selten die Hauptrolle, dort führen Vergleichs- und Sachwertverfahren schneller zu einem belastbaren Ergebnis.

Vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn zu wenige vergleichbare Verkäufe vorliegen, und bei Objekten mit Besonderheiten, etwa einem umgebauten Hofgebäude oder einem Haus in Einzellage. Gerechnet wird der Bodenwert plus die Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um die Alterswertminderung, anschließend an den örtlichen Markt angepasst. In kleineren Westerwälder Orten wie Rennerod oder Bad Marienberg ist dieser Weg oft der einzig belastbare.

Den Rahmen setzt Paragraf 194 Baugesetzbuch mit der Definition des Verkehrswerts. Wie gerechnet wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Sie beschreibt Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren und verpflichtet auf die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse, etwa Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze. Für steuerliche Zwecke gilt zusätzlich das Bewertungsgesetz mit eigenen, typisierten Regeln. Welche Vorschrift in Ihrem Fall greift, ordnen Notar, Anwalt oder Steuerberater verbindlich ein.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei: das Vergleichswertverfahren, das tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte heranzieht, das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte und das Sachwertverfahren, das Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten abzüglich Alterung ansetzt. In der Praxis werden sie oft kombiniert und gegeneinander geprüft. Für Eigentumswohnungen führt meist das Vergleichswertverfahren zum Ziel, für freistehende Häuser im Westerwald häufig das Sachwertverfahren, weil dort seltener passende Vergleichsverkäufe vorliegen.

Herangezogen werden tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen, die der örtliche Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung führt. Verglichen wird nach Lage, Wohnfläche, Baujahr, Etage, Ausstattung und Zustand des Gemeinschaftseigentums; Abweichungen werden über Zu- und Abschläge ausgeglichen. So entsteht ein Preis je Quadratmeter, der mit der Wohnfläche multipliziert wird. In Montabaur liegt das Niveau für Wohnungen bei rund 2.637 Euro je Quadratmeter (Stand Juli 2026).

Dann wird der Suchradius erweitert und auf die Ebene des Landkreises gewechselt: Für Häuser im Westerwaldkreis liegt das Niveau bei rund 2.368 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Stand Juli 2026). Reicht auch das nicht, greift das Sachwertverfahren aus Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Zusätzlich helfen die Auswertungen des örtlichen Gutachterausschusses. Wichtig ist, den Weg offenzulegen: Eine Zahl ohne nachvollziehbare Herleitung ist keine Bewertung.

Nicht automatisch. Bis zur ortsüblichen Grundstücksgröße schlägt Fläche voll durch, darüber hinaus nur noch abgeschwächt: Käufer zahlen für den zweiten Garten selten denselben Quadratmeterpreis wie für den ersten. Entscheidend ist, ob sich die Mehrfläche nutzen oder bebauen lässt. Ist sie abtrennbar und Bauland, kann sie den Wert deutlich heben; ist sie Hang, Wald oder Gartenland, bleibt oft Pflegeaufwand. In Montabaur liegt der Bodenrichtwert bei 224 Euro je Quadratmeter (Bodenrichtwert, Stichtag 01.01.2026).

Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, in Rheinland-Pfalz und Hessen kostenfrei über die BORIS-Portale der Länder. Sie geben Ihre Adresse ein und lesen den Wert der Zone ab, in der Ihr Grundstück liegt. Zur Einordnung: In Montabaur sind es 224 Euro je Quadratmeter, in Koblenz 530, in Limburg an der Lahn 215 Euro (Bodenrichtwert, Stichtag 01.01.2026). Der Wert gilt für die Zone, nicht für Ihr konkretes Grundstück.

Weil sie mit unterschiedlichen Datenbeständen und Modellen rechnen. Der eine wertet Angebotspreise aus Portalen aus, der andere beurkundete Kaufpreise; der eine kennt Ihren Ort, der andere nur den Landkreis. Keiner von beiden hat Ihr Haus gesehen, und genau die wertbestimmenden Punkte, Zustand, Grundriss, Feuchte, Sanierungsstand und Mikrolage, fehlen im Formular. Online-Werte taugen als grobe Einordnung. Belastbar wird die Zahl erst nach einer Besichtigung.

Das hängt vom Anbieter ab und steht in der Datenschutzerklärung und im Einwilligungstext, den Sie vor dem Absenden ankreuzen. Bei Vergleichs- und Vermittlungsportalen ist die Weitergabe an mehrere Makler Teil des Geschäftsmodells, entsprechend viele Rückrufe folgen. Lesen Sie beides, bevor Sie Ihre Telefonnummer eintragen. Wer das vermeiden will, fragt direkt bei einem Makler vor Ort an: Bei RTI in Montabaur ist die Wertermittlung kostenlos und unverbindlich.

Sie liefert eine Größenordnung, keinen belastbaren Wert. Der Rechner kennt Ort, Wohnfläche, Baujahr und Haustyp, nicht aber Zustand, Grundriss, Feuchte, Lärm oder die Mikrolage in der Straße. Bei Standardobjekten in Montabaur oder Wirges liegt er oft brauchbar, bei Sonderfällen wie umgebauten Höfen, Hanglagen oder Sanierungsobjekten deutlich daneben. Nutzen Sie ihn als ersten Anhaltspunkt und lassen Sie das Ergebnis vor Ort prüfen, bevor Sie einen Preis festlegen.

Erst prüfen, dann senken. Schauen Sie auf die Zahlen: Wie viele Anfragen, wie viele Besichtigungen, welche Rückmeldungen? Kommen Anfragen, aber keine Besichtigungen, liegt es meist an Fotos, Exposé oder Preis. Kommen Besichtigungen ohne Angebot, meist am Zustand oder an der Erwartung. In Montabaur dauert die Vermarktung bei realistischem Angebotspreis 4 bis 12 Wochen. Wenn Sie senken, dann einmal spürbar statt in kleinen Schritten, sonst wird das Objekt zum Ladenhüter.

Der ermittelte Wert ist der Ausgangspunkt, der Angebotspreis eine Vermarktungsentscheidung. Einbezogen werden die aktuelle Nachfrage im Ort, vergleichbare Angebote, die gerade online stehen, die Suchfilter der Portale und der Zeitrahmen des Eigentümers. Meist liegt der Angebotspreis leicht über dem ermittelten Wert, damit Verhandlungsspielraum bleibt, aber nicht so hoch, dass die Immobilie aus den Suchfiltern fällt. In Montabaur führt ein realistischer Start zu 4 bis 12 Wochen Vermarktung.

Eine feste Größe gibt es nicht, und pauschale Prozentsätze führen in die Irre. Sinnvoll ist ein kleiner, bewusst gesetzter Puffer, der die Immobilie nicht über die runden Preisgrenzen der Portalsuche hebt, weil Sie sonst Interessenten gar nicht erst erreichen. Wichtiger als der Puffer ist eine Untergrenze, die Sie vorher schriftlich für sich festlegen, und eine Begründung des Preises, die einer Nachfrage standhält. Aufschläge auf gut Glück verlängern nur die Vermarktung.

In der Regel ja, wenn es Ihr Grundstück belastet: Ein fremdes Wegerecht schränkt Nutzung und Bebaubarkeit ein und mindert deshalb den Wert, meist umso stärker, je näher der Weg am Haus verläuft. Umgekehrt kann ein Wegerecht zu Ihren Gunsten den Wert sichern, wenn es die einzige Zufahrt ist. Baulasten führt die Bauaufsichtsbehörde in einem eigenen Verzeichnis, Dienstbarkeiten stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Wie Ihre Eintragung wirkt, prüft ein Notar oder Anwalt.

Ein in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert deutlich, weil der Käufer die Immobilie nicht oder nur teilweise nutzen kann. Bewertet wird der Nachteil über den Wert der entgangenen Nutzung, kapitalisiert über die voraussichtliche Dauer: Je jünger der Berechtigte und je größer der betroffene Wohnbereich, desto höher der Abschlag. Beim Nießbrauch fällt er typischerweise noch größer aus. Ob und wie sich ein Recht ablösen lässt, klärt der Notar.

Der Verkehrswert ist nach Paragraf 194 Baugesetzbuch der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Beschaffenheit zu erzielen wäre. Persönliche Umstände bleiben außen vor: Weder Zeitdruck des Verkäufers noch die Liebe eines Käufers zum Haus zählen. Er ist damit keine Wunschzahl, sondern eine begründete Einschätzung des marktüblichen Preises, hergeleitet aus Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.

Immer dann, wenn eine Behörde oder ein Gericht die Zahl akzeptieren muss: bei streitiger Erbauseinandersetzung, im Scheidungsverfahren, bei Zwangsversteigerung, im Betreuungs- oder Nachlassverfahren und wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen. Erstellt wird es von einem Sachverständigen, öffentlich bestellt und vereidigt oder entsprechend zertifiziert. Für den normalen Verkauf genügt die Markteinschätzung, die RTI kostenlos und unverbindlich erstellt. Ob Ihr Verfahren ein Gutachten verlangt, sagt Ihnen Ihr Anwalt.

Grundsätzlich ja: Das Bewertungsgesetz lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten ausdrücklich zu. Anerkannt wird es aber nur, wenn es methodisch sauber nach der Immobilienwertermittlungsverordnung aufgebaut ist und von einem geeigneten Sachverständigen stammt, etwa öffentlich bestellt und vereidigt, entsprechend zertifiziert oder vom Gutachterausschuss. Eine Maklereinschätzung genügt dafür nicht. Ob sich der Aufwand gegenüber der Steuerersparnis lohnt, rechnet Ihnen Ihr Steuerberater aus.

Eine belastbare eigene Zeitreihe führen wir nicht, deshalb nennen wir keine Veränderungsrate. Belegen lässt sich das heutige Gefälle: Häuser kosten in Montabaur rund 2.410 Euro je Quadratmeter, in Bad Marienberg 1.600 und in Rennerod 1.550 Euro (Stand Juli 2026). Unsanierte Objekte liegen darunter, weil Käufer Handwerkerkosten und Energieanforderungen einpreisen und Banken den Sanierungsbedarf berücksichtigen. Wie groß der Abschlag ausfällt, zeigt sich erst am konkreten Objekt.

Ja. Die Wertermittlung von RTI ist kostenlos und unverbindlich, ein Verkaufsauftrag folgt daraus nicht. Häufige Anlässe ohne Verkaufsabsicht sind Erbfall, Schenkung, Scheidung, Vermögensübersicht, Anschlussfinanzierung oder schlicht die Frage, ob sich eine Sanierung rechnet. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung mit Herleitung und können sie behalten, ohne etwas zu unterschreiben. Wird die Zahl später für Gericht oder Finanzamt gebraucht, führt der Weg über einen Sachverständigen.

Hilfreich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Bauzeichnungen, die Wohnflächenberechnung, das Baujahr sowie eine Liste der Modernisierungen mit Jahreszahlen, dazu der Energieausweis, falls vorhanden. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Fehlt etwas, ist das kein Hindernis: Fehlende Papiere lassen sich bei Grundbuchamt, Katasteramt oder Bauamt nachfordern.

Bewerten darf grundsätzlich jeder, denn die Bezeichnung Sachverständiger ist nicht geschützt. Entscheidend ist, wofür die Zahl gebraucht wird. Für den Verkauf am freien Markt genügt die Einschätzung eines ortskundigen Maklers, der die tatsächlichen Abschlüsse in der Region kennt. Für Gericht, Finanzamt oder eine streitige Auseinandersetzung braucht es einen öffentlich bestellten und vereidigten oder nach Norm zertifizierten Sachverständigen. Auch die Gutachterausschüsse der Kreise erstellen Verkehrswertgutachten.

Es gibt drei Wege. Erstens die Eigenrecherche: Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss abfragen und Angebote vergleichbarer Objekte im Ort ansehen. Zweitens die Markteinschätzung eines ortskundigen Maklers nach Besichtigung, bei RTI kostenlos und unverbindlich. Drittens das kostenpflichtige Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, nötig für Gericht und Finanzamt. Zur groben Einordnung: Häuser liegen in Montabaur bei rund 2.410 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Wirges bei 2.052 Euro (Stand Juli 2026).

Die Besichtigung selbst ist in einem einzigen Termin erledigt: Rundgang durch Haus und Grundstück, Aufnahme von Zustand, Wohnfläche und Ausstattung. Wie schnell die schriftliche Einschätzung folgt, hängt vor allem davon ab, wie vollständig Grundbuchauszug, Grundrisse und Flächenangaben vorliegen; fehlende Unterlagen bei Ämtern nachzufordern dauert am längsten. Nicht zu verwechseln mit der Vermarktungsdauer: Die liegt in Montabaur bei realistischem Angebotspreis zwischen 4 und 12 Wochen.

Zuerst ein kurzes Gespräch zu Objekt, Anlass und Zeitrahmen, dann die Sichtung der Unterlagen. Danach der Ortstermin: Rundgang innen und außen, Aufnahme von Wohnfläche, Grundriss, Zustand, Bauteilen und Grundstück, dazu Fotos. Anschließend die Auswertung mit tatsächlichen Vergleichsabschlüssen, Bodenrichtwert und dem passenden Verfahren. Sie erhalten eine Einschätzung mit Herleitung und Preisspanne, nicht nur eine Zahl. Bei RTI ist das kostenlos und unverbindlich.

Auf das, was Käufer später bezahlen oder abziehen: Grundriss und Schnitt der Räume, tatsächliche Wohnfläche, Zustand von Dach, Fenstern, Fassade, Elektrik und Heizung, Feuchte im Keller, Alter von Bad und Küche. Dazu Ausrichtung, Lärm, Nachbarbebauung, Zufahrt, Stellplätze und Zuschnitt des Grundstücks. Wichtig sind auch die weichen Punkte: Wirkt das Haus gepflegt, ist es hell, wie ist die Anbindung, in Montabaur etwa zu ICE-Halt und A3-Anschluss.

An erster Stelle die Lage, und zwar bis auf die Straße genau. Wie stark sie wirkt, zeigt der Vergleich: Häuser kosten in Koblenz rund 3.473 Euro je Quadratmeter, in Montabaur 2.410 und in Rennerod 1.550 Euro (Stand Juli 2026). Danach folgen Wohnfläche und Zuschnitt, Zustand und Sanierungsstand, Baujahr, Energiezustand, Grundstück sowie Rechte im Grundbuch. Zuletzt der Zeitpunkt: Nachfrage und Zinsniveau verschieben erzielbare Preise spürbar.

Für die Bewertung selbst nicht: Ein Makler kann auch ohne Ausweis einschätzen, wenn Baujahr, Dämmung, Fenster und Heizung bekannt sind. Für die Vermarktung ist er dagegen Pflicht, er muss in der Anzeige berücksichtigt, bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer übergeben werden. Ausstellen darf ihn nur, wer dazu berechtigt ist, nicht der Makler; RTI bietet keine Energieberatung an. Welche Pflicht Sie konkret trifft, klärt der Aussteller oder ein Anwalt.

In der Regel ja. Käufer rechnen Heizkosten und absehbare Sanierungskosten in ihr Gebot ein, und Interessenten mit knapper Finanzierung fallen ganz weg. Wie groß der Abschlag ist, lässt sich nicht pauschal beziffern: Er hängt davon ab, was konkret fehlt, ob Dach, Fenster oder Heizung. In gefragten Lagen wie Montabaur oder Limburg fällt er meist geringer aus als in Orten mit ohnehin ruhiger Nachfrage. Ohne Besichtigung wäre jede Zahl geraten.

Meist nicht. Eine neue Heizung kommt selten voll im Kaufpreis an, und Käufer haben eigene Vorstellungen von System und Hersteller. Sinnvoller ist Offenheit: Alter, Typ und Zustand der Anlage nennen, Wartungsnachweise bereitlegen, damit Interessenten sicher kalkulieren können. Eine Austauschpflicht für funktionierende Anlagen gibt es seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom 29. Juli 2026 nicht mehr; ob ein Tausch sich rechnet, beantworten Ihr Schornsteinfeger oder ein Energieberater verbindlich. RTI bietet weder Energieberatung noch Rechtsberatung an.

Weil die Mikrolage zählt, nicht der Ortsname. Zwei Straßen können in verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegen, unterschiedlich laut sein, anders zur Sonne stehen oder ein anderes Umfeld an Schulen und Nahversorgung haben. Wie stark Bodenwerte auseinandergehen können, zeigt schon der Ortsvergleich: Montabaur 224 Euro je Quadratmeter, Höhr-Grenzhausen 175, Koblenz 530 Euro (Bodenrichtwert, Stichtag 01.01.2026); innerhalb eines Ortes trennen zwei Straßen oft zehn Prozent und mehr. Dazu kommen Unterschiede in Zuschnitt, Ausbaustandard und Verkaufszeitpunkt, die man von außen nicht sieht.

Ja, und meist stärker, als die reinen Handwerkerkosten vermuten lassen. Käufer ziehen nicht nur den Kostenvoranschlag ab, sondern auch einen Aufschlag für Unsicherheit, Bauzeit und Ärger. Am schwersten wiegen Dach, Elektrik, Heizung, Fenster und Feuchtigkeit; Bad und Küche fallen weniger ins Gewicht. Wer den Zustand offen dokumentiert und Handwerkerangebote beilegt, nimmt der Verhandlung die Schärfe. Verschwiegene Mängel können später zu Ansprüchen führen, was ein Anwalt oder Notar einordnet.

Verkäuflich bleibt es, aber mit Abschlag. Entscheidend ist die Ursache: aufsteigende Feuchte in einem Altbaukeller ohne Sperrschicht wird anders bewertet als ein akuter Wassereintritt oder ein Schaden an der Abdichtung. Lassen Sie die Ursache von einem Fachbetrieb feststellen und legen Sie den Befund samt Kostenschätzung offen; das ist verlässlicher als jede Vermutung des Käufers. Feuchte gehört zu den offenbarungspflichtigen Punkten, deren Umfang ein Anwalt oder der Notar einordnet.

Am Anfang wenig, und genau das ist das Problem. Die stärkste Nachfrage kommt in den ersten Wochen; wer sie mit einem überhöhten Preis verpasst, verliert die aufmerksamen Suchenden. Danach bleibt das Objekt in den Portalen stehen, Interessenten sehen die Standzeit und werten sie als Mangel. Am Ende folgen Preisrunden nach unten, und das Ergebnis liegt oft unter dem, was ein realistischer Start gebracht hätte. In Montabaur dauert die Vermarktung dann deutlich länger als 4 bis 12 Wochen.

Vier Dinge helfen. Erstens eine nachvollziehbare Bewertung mit Herleitung, nicht nur eine Zahl. Zweitens vollständige Unterlagen und ordentliche Fotos, weil Käufer Unsicherheit mit Abschlägen bezahlen. Drittens breite Vermarktung, damit mehrere Interessenten gleichzeitig sehen und der Preis nicht von einem einzelnen Angebot bestimmt wird. Viertens eine vorher schriftlich festgelegte Untergrenze, unter die Sie nicht gehen. Und verkaufen Sie nicht unter Zeitdruck, wenn es sich vermeiden lässt.