Unterlagen, Energieausweis und Sanierung

Zuständig ist die untere Bodenschutzbehörde, in Rheinland-Pfalz meist bei der Kreisverwaltung, in kreisfreien Städten bei der Stadtverwaltung. Für den Westerwaldkreis fragen Sie bei der Kreisverwaltung in Montabaur an. Angeben müssen Sie Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer; die stehen im Grundbuchauszug oder auf der Flurkarte. Der Antrag ist formlos oder über ein Formular möglich, eine Gebühr fällt an, deren Höhe Ihnen die Behörde nennt. Planen Sie Bearbeitungszeit ein.

Die Bauakte liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, im Westerwaldkreis also bei der Kreisverwaltung in Montabaur; einzelne größere Städte führen eine eigene Bauaufsicht. Als Eigentümer beantragen Sie Akteneinsicht und Kopien, dafür wird eine Gebühr erhoben. In der Akte finden Sie Baugenehmigung, Grundrisse, Schnitte, Baubeschreibung und spätere Genehmigungen für Anbauten. Bei alten Häusern ist die Akte oft lückenhaft, deshalb früh anfragen und fehlende Nachweise rechtzeitig ersetzen.

In Rheinland-Pfalz führt die untere Bauaufsichtsbehörde das Baulastenverzeichnis, je nach Kreis die Kreisverwaltung oder eine Stadt mit eigener Bauaufsicht. Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse hat, also der Eigentümer selbst oder ein Kaufinteressent mit Vollmacht. Der Antrag nennt Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, eine Gebühr fällt an. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis; dort werden vergleichbare Verpflichtungen als Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert.

Diese Unterlagen führt der WEG-Verwalter. Fordern Sie schriftlich an: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktueller Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre, Beschlusssammlung sowie eine Bestätigung zu Hausgeld und Rücklage. Die Teilungserklärung liegt zusätzlich in der Grundakte beim Grundbuchamt. Der Verwalter darf für den Aufwand ein Entgelt berechnen, wenn der Verwaltervertrag das vorsieht; fragen Sie das gleich mit ab.

Auskunft gibt die Gemeinde oder Verbandsgemeinde, in der das Grundstück liegt, meist über die Beitrags- oder Kämmereistelle. Fragen Sie schriftlich nach dem Erschließungsstand, nach bereits gezahlten Beiträgen und nach künftig zu erwartenden Ausbaubeiträgen für Straße, Kanal oder Gehweg. Alte Bescheide sollten Sie heraussuchen und dem Käufer vorlegen. Wer offene oder angekündigte Beiträge trägt, gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag; formulieren lässt sich das mit dem Notar.

Die amtliche Liegenschaftskarte, umgangssprachlich Flurkarte, bekommen Sie beim zuständigen Vermessungs- und Katasteramt; für den Westerwald ist das Katasteramt der Region der richtige Ansprechpartner. Viele Kommunen und das Landesgeoportal zeigen die Karte auch online, für den Verkauf und für den Notar brauchen Sie aber einen amtlichen Auszug. Nötig sind Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, eine Gebühr fällt an. Käufer und Banken erwarten einen aktuellen Auszug.

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Als eingetragener Eigentümer stellen Sie einen formlosen schriftlichen Antrag mit Grundbuchblattnummer oder mit Gemarkung, Flur und Flurstück, dazu eine Ausweiskopie. Dritte müssen ein berechtigtes Interesse darlegen. Auch der beauftragte Notar kann den Auszug abrufen. Es fällt eine Gebühr an, die Höhe erfragen Sie beim Amtsgericht. Für den Verkauf sollte der Auszug aktuell sein.

Eine seriöse Pauschale lässt sich nicht nennen, die Preise unterscheiden sich deutlich. Ein Verbrauchsausweis ist günstiger als ein Bedarfsausweis, weil er nur Abrechnungsdaten auswertet; der Bedarfsausweis verlangt die Aufnahme von Gebäudehülle und Anlagentechnik, oft mit Vor-Ort-Termin. Preistreiber sind Größe, Anbauten, Datenlage und Anfahrt. Holen Sie mehrere Angebote bei ausstellungsberechtigten Fachleuten ein und lassen Sie sich sagen, welche Daten enthalten sind. Die Kosten trägt der Verkäufer.

Eine allgemeine Pflicht, vor dem Verkauf eine Altlastenauskunft einzuholen, gibt es nicht. Sie müssen aber offenlegen, was Sie über Altlasten oder Verdachtsflächen wissen; Verschweigen kann als arglistige Täuschung gewertet werden. Deshalb ist die Auskunft bei der Kreisverwaltung sinnvoll, besonders bei früherer gewerblicher Nutzung, alten Öltanks, Auffüllungen oder Bauschutt im Boden. Ein sauberer Nachweis nimmt Käufern die Unsicherheit. Wie Sie das im Kaufvertrag regeln, klären Notar oder Anwalt.

Das Baulastenverzeichnis führt die untere Bauaufsichtsbehörde, im Westerwaldkreis die Kreisverwaltung des Westerwaldkreises in Montabaur. Dort beantragen Eigentümer oder Bevollmächtigte die Einsicht, mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer; eine Gebühr fällt an. Eingetragen sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie Abstands-, Zuwegungs- oder Stellplatzbaulasten, die nicht im Grundbuch stehen und Käufern sonst entgehen. Prüfen Sie vor der Anfrage kurz, ob Ihre Stadt eine eigene Bauaufsicht unterhält.

Ausstellen dürfen nur Fachleute mit der gesetzlich geforderten Qualifikation, etwa Architekten, Bau- und Vermessungsingenieure, Handwerksmeister einschlägiger Gewerke, staatlich geprüfte Techniker sowie Schornsteinfeger mit entsprechender Fortbildung. In der Region Montabaur finden Sie solche Fachleute über Ihren Bezirksschornsteinfeger, die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes, die Verbraucherzentrale oder die Architekten- und Ingenieurkammer. RTI stellt keine Energieausweise aus und berät nicht energetisch, sagt Ihnen aber, welche Angaben die Vermarktung braucht.

Zuständig ist das Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; für Montabaur ist das Amtsgericht Montabaur die richtige Adresse. Liegt Ihr Objekt in einem anderen Teil des Westerwaldkreises, kann ein anderes Amtsgericht zuständig sein. Als Eigentümer beantragen Sie den Auszug formlos schriftlich, mit Grundbuchblattnummer oder Flurstücksdaten und Ausweiskopie; eine Gebühr fällt an. Alternativ holt ihn der Notar. Für die Vermarktung sollte der Auszug aktuell sein.

Die Unterlagen zusammenzustellen gehört bei RTI zur Verkaufsvorbereitung: Wir sagen Ihnen, was für Ihr Objekt gebraucht wird, was Sie zu Hause finden und was bei Amtsgericht, Katasteramt, Bauaufsicht, Kreisverwaltung oder Verwalter angefordert werden muss. Viele Stellen geben nur dem Eigentümer oder einem Bevollmächtigten Auskunft, deshalb bleiben Sie Antragsteller. Die Wertermittlung ist bei RTI kostenlos und unverbindlich. Büro: Alleestraße 16c, 56410 Montabaur.

Der Verbrauchsausweis rechnet mit dem tatsächlichen Verbrauch der zurückliegenden Abrechnungszeiträume, witterungsbereinigt. Er ist günstiger, hängt aber stark vom Nutzerverhalten ab: Ein sparsamer Haushalt lässt ein schlechtes Haus gut aussehen. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Gebäudehülle, Fenstern, Dämmung und Anlagentechnik, unabhängig von den Bewohnern; er ist aussagekräftiger und teurer. Welcher Ausweis für Ihr Gebäude zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr und Modernisierungsstand ab und klärt der Aussteller.

Oft nicht. Große energetische Pakete holen ihre Kosten beim Verkauf selten vollständig herein, weil Käufer eigene Vorstellungen von Heizung, Fenstern und Grundriss haben und Ihre Ausführung dann nochmals anfassen. Meist trägt der ehrlich benannte Sanierungsstau plus realistischer Preis weiter: Unterlagen, Angebote und Zustand offenlegen, statt Mängel zu überdecken. In Montabaur liegt die Vermarktungsdauer bei realistischem Angebotspreis bei vier bis zwölf Wochen. Ob sich eine Maßnahme technisch lohnt, beurteilt ein Energieberater.

Leerstand allein befreit nicht. Die Pflicht knüpft an den Verkauf an, nicht an die Nutzung, und entfällt nur bei den gesetzlichen Ausnahmen, etwa Baudenkmal, sehr kleine Gebäude oder ein tatsächlich geplanter Abriss. Praktisches Problem: Ohne Heizkostenabrechnungen aus den vergangenen Jahren lässt sich kein Verbrauchsausweis erstellen, dann bleibt der Bedarfsausweis mit Aufnahme des Gebäudes vor Ort. Ob eine Ausnahme greift, prüft der ausstellungsberechtigte Fachmann, rechtlich Notar oder Anwalt.

Für Gebäude, die abgerissen werden sollen, enthält das Gesetz keine ausdrückliche Ausnahme; nach der Gesetzesbegründung und der Vollzugspraxis wird bei belegbar bevorstehendem Abriss darauf verzichtet, entschieden wird das von der zuständigen Behörde. Voraussetzung ist, dass der Abriss tatsächlich beabsichtigt und belegbar ist, etwa durch Abbruchanzeige oder Genehmigung; die bloße Absicht des Käufers reicht nicht. Vermarkten Sie das Objekt dann konsequent als Abrissobjekt oder als Grundstück. Verlassen Sie sich nicht auf Vermutungen: Ob die Ausnahme in Ihrem Fall greift, klären der ausstellungsberechtigte Fachmann und rechtlich ein Anwalt.

Für Baudenkmäler sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz eine Ausnahme von der Energieausweispflicht vor. Entscheidend ist, dass das Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz steht; das bestätigt die untere Denkmalschutzbehörde bei der Kreisverwaltung oder der Eintrag in der Denkmalliste. Klären Sie auch, ob der Schutz das ganze Haus oder nur Teile wie die Fassade erfasst. Holen Sie die Bestätigung schriftlich ein, bevor Sie inserieren, und lassen Sie den Einzelfall im Zweifel anwaltlich prüfen.

Ausgenommen sind vor allem Baudenkmäler, kleine Gebäude unterhalb der gesetzlich festgelegten Nutzflächengrenze wie Gartenhäuser oder Nebengebäude und Gebäude, die nachweislich abgerissen werden sollen. Auch für unbebaute Grundstücke gibt es naturgemäß keinen Ausweis. Zudem greifen Sonderregeln für Gebäude, die nicht beheizt oder gekühlt werden. Verlassen Sie sich nicht auf eine Selbsteinschätzung: Ob Ihr Objekt unter eine Ausnahme fällt, bestätigt Ihnen ein ausstellungsberechtigter Fachmann.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz nennt die Berufsgruppen: Architekten und Innenarchitekten, Bauingenieure, Vermessungsingenieure sowie Ingenieure aus Bauphysik, Maschinenbau und Elektrotechnik, dazu Handwerksmeister einschlägiger Gewerke, staatlich geprüfte Techniker und Schornsteinfeger, jeweils mit der geforderten Ausbildung oder Fortbildung. Makler, Hausverwalter oder Verkäufer dürfen keinen Ausweis ausstellen. Jeder Ausweis erhält eine Registriernummer, die beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragt wird; nach dieser Nummer dürfen Sie fragen.

Achten Sie auf drei Dinge: nachgewiesene Ausstellungsberechtigung, eine belastbare Datenaufnahme und die Registriernummer auf dem fertigen Ausweis. Ein Bedarfsausweis ohne Ortstermin oder ohne Rückfragen zu Dämmung, Fenstern und Heizung ist ein Warnzeichen, ebenso ein Ausweis, der binnen Minuten allein aus der Adresse entsteht. Gute Anlaufstellen sind der Bezirksschornsteinfeger, die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes, Verbraucherzentrale und Kammern. Lassen Sie sich die Datengrundlage schriftlich bestätigen.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt für oberste Geschossdecken beheizter Räume einen Mindestwärmeschutz; alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Erfüllt die Decke den Standard bereits, ist nichts zu tun. Für Eigentümer selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Ausnahme, die an einen Stichtag anknüpft; nach einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Pflicht innerhalb einer gesetzlichen Frist erfüllen. Welche Fristen aktuell gelten und ob Ihr Dach den Standard erreicht, klärt ein Energieberater.

Nur dann, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält, also die Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft verlangt. Solche Klauseln stehen in der Teilungserklärung und werden im Grundbuch vermerkt. Liegt eine vor, braucht der Notar die Zustimmung in beglaubigter Form; verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund. Fehlt eine solche Klausel, verkaufen Sie ohne Zustimmung. Prüfen Sie Teilungserklärung und Grundbuchauszug früh und lassen Sie die Klausel vom Notar bewerten.

Die Instandhaltungsrücklage, seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts Erhaltungsrücklage genannt, gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht Ihnen persönlich. Sie wird beim Verkauf nicht ausgezahlt, sondern bleibt bei der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. In der Praxis wird der rechnerische Anteil bei der Preisverhandlung berücksichtigt; die Höhe bescheinigt Ihnen der Verwalter, und der Betrag gehört in die Unterlagen. Wie der Anteil im Kaufvertrag und steuerlich behandelt wird, klären Notar und Steuerberater.

Zusätzlich zu Grundbuchauszug und Energieausweis brauchen Sie die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre, die Beschlusssammlung, den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen. Dazu die Höhe von Hausgeld und Erhaltungsrücklage, Name und Vertrag des Verwalters sowie Angaben zu beschlossenen Sanierungen und Sonderumlagen. Genau diese Punkte prüfen Käufer und finanzierende Banken zuerst, deshalb früh beim Verwalter anfordern.

Ja, beim Verkauf eines Wohngebäudes ist der Energieausweis grundsätzlich Pflicht. Er muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer spätestens beim Vertragsabschluss übergeben werden; die Pflichtangaben gehören außerdem in jedes Inserat. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler, sehr kleine Gebäude und Objekte, die nachweislich abgerissen werden. Besorgen Sie den Ausweis vor dem Start der Vermarktung, weil die Angaben schon fürs Exposé gebraucht werden.

Nein. Die Vorlage- und Übergabepflicht ist öffentlich-rechtlich und richtet sich an Verkäufer und Makler; sie steht nicht zur Verfügung der Vertragsparteien. Eine Verzichtsklausel im Kaufvertrag beseitigt die Pflicht deshalb nicht und schützt auch nicht vor einem Bußgeld. Sinnvoller ist, den Ausweis rechtzeitig zu besorgen und die Übergabe im Kaufvertrag zu dokumentieren. Wie das formuliert wird und was im Einzelfall gilt, klären Notar oder Anwalt.

Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden, spätestens beim Vertragsabschluss ist er dem Käufer zu übergeben, im Original oder als Kopie. Praktisch liegt der richtige Zeitpunkt früher: Die Pflichtangaben gehören bereits in das Inserat, also brauchen Sie den Ausweis vor dem ersten Portaleintrag. Die Ausstellung dauert je nach Ausweisart und Datenlage einige Zeit, deshalb sollte das einer der ersten Schritte der Verkaufsvorbereitung sein.

H ist die unterste Stufe der Skala, die von A+ bis H reicht: Das Haus verbraucht oder benötigt viel Energie je Quadratmeter, typisch für ungedämmte Altbauten mit alter Heizung. Verkaufen können Sie trotzdem, aber die Klasse ist preisrelevant, weil Käufer künftige Sanierungskosten einrechnen und Banken danach fragen. Am besten offen kommunizieren, Unterlagen zu Heizung, Fenstern und Dach bereitlegen. Welche Maßnahmen technisch und wirtschaftlich sinnvoll wären, beurteilt ein Energieberater.

Sie steht im Energieausweis selbst, auf der Seite mit dem farbigen Bandtacho, direkt neben dem Kennwert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. Ausweise, die vor Einführung der Klassen ausgestellt wurden, weisen keine Buchstabenklasse aus; dann zeigt nur der Kennwert die Einordnung. Fehlt die Klasse, brauchen Sie für Inserat und Verkauf ohnehin einen gültigen Ausweis, denn die Angabe gehört zu den Pflichtangaben in der Anzeige. Ausstellen darf ihn nur ein berechtigter Fachmann.

Wer beim Verkauf keinen Energieausweis vorlegt oder übergibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit; die Behörde kann ein Bußgeld verhängen. Fehlen die Pflichtangaben im Inserat, kommt ein wettbewerbsrechtliches Abmahnrisiko hinzu. Praktisch wiegt oft ein Drittes schwerer: Kaufinteressenten deuten den fehlenden Ausweis als schlechten Zustand und drücken den Preis. Der Ausweis ist schnell besorgt und nimmt dieses Argument aus der Verhandlung. Zu Rechtsfolgen im Einzelfall berät ein Anwalt.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Es hat die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch und die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung gestrichen. Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren lassen. Für neu eingebaute Heizungen gilt stattdessen ein stufenweise steigender Anteil biogener Brennstoffe: ab 2029 mindestens zehn, ab 2035 dreißig und ab 2040 sechzig Prozent. Was für Ihr Haus konkret gilt, klären Energieberater oder Bezirksschornsteinfeger.

Der Energieausweis gilt befristet. Ausstellungsdatum und Ende der Gültigkeit stehen auf dem Dokument selbst, meist auf der ersten Seite, dort können Sie es direkt ablesen. Ein abgelaufener Ausweis genügt für Verkauf oder Vermietung nicht mehr, dann muss ein neuer erstellt werden. Auch nach größeren energetischen Umbauten kann ein neuer Ausweis sinnvoll sein, weil er den besseren Zustand abbildet. Prüfen Sie das Datum vor dem Start der Vermarktung.

Nein, seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. An diesem Tag ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten und hat das Betriebsverbot für alte Heizkessel gestrichen, das zuvor im Gebäudeenergiegesetz stand. Eine funktionierende Anlage dürfen Sie also weiter betreiben und reparieren lassen, unabhängig vom Alter. Typ und Baujahr Ihres Kessels stehen im Schornsteinfegerprotokoll; ob ein Tausch wirtschaftlich sinnvoll ist, rechnet Ihnen ein Energieberater aus.

Ja. Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben in jede kommerzielle Immobilienanzeige: Art des Ausweises, also Bedarf oder Verbrauch, die Energiekennwerte, der wesentliche Energieträger der Heizung, das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Das gilt für Portale, Zeitungsanzeigen und Aushänge gleichermaßen. Fehlende Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit und können abgemahnt werden. Bei den von RTI geschalteten Anzeigen übernehmen wir diese Angaben aus Ihrem Ausweis.

Die Pflicht trifft den Verkäufer, deshalb trägt er auch die Kosten. Abwälzen lässt sich das nicht einseitig; nur eine ausdrückliche Vereinbarung im Kaufvertrag könnte es anders regeln, was unüblich ist und den Verkäufer trotzdem nicht von der Vorlagepflicht befreit. Die Höhe hängt von Ausweisart und Datenlage ab, holen Sie mehrere Angebote ein. Bei RTI ist die Wertermittlung kostenlos und unverbindlich; den Energieausweis stellen wir nicht aus.

Der Vergütungsanspruch hängt an der Anlage und an dem, der sie betreibt. Verkaufen Sie das Haus samt Anlage, tritt der Käufer als neuer Betreiber ein und die Vergütung läuft für den verbleibenden Zeitraum weiter; maßgeblich sind Inbetriebnahmedatum und Einspeisevertrag. Erforderlich sind die Ummeldung beim Netzbetreiber und im Marktstammdatenregister sowie eine klare Regelung im Kaufvertrag. Vertragliches klärt der Notar, steuerliche Folgen aus dem Anlagenbetrieb der Steuerberater.

Legen Sie den Dachnutzungsvertrag vollständig offen, samt Grundbuchauszug. Ist die Nutzung dort als beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragen, wirkt sie gegen jeden Erwerber; ohne Eintrag bindet der Vertrag zunächst nur Sie und wird üblicherweise im Kaufvertrag übernommen. Käufer und Banken wollen Laufzeit, Pachthöhe, Kündigungsrechte, Rückbau, Versicherung und Regeln für eine spätere Dachsanierung kennen. Solche Verträge schmälern oft den Kreis der Interessenten. Die Bewertung übernimmt ein Anwalt, die Vertragsgestaltung der Notar.

Üblich ist der Mitverkauf: Die Anlage geht mit dem Haus über und wird im Kaufvertrag ausdrücklich benannt, damit später kein Streit über Zubehör entsteht. Alternativen sind Rückbau vor Übergabe oder ein gesondertes Nutzungsrecht, was selten und aufwendig ist. Klären Sie vorher Finanzierung, Miet- oder Pachtmodelle, Speicher und Wallbox. Bereitlegen sollten Sie Inbetriebnahmeprotokoll, Anmeldung im Marktstammdatenregister, Einspeisevertrag und Wartungsnachweise. Die vertragliche Regelung übernimmt der Notar.

Weil sie belegen, was wann gemacht wurde. Alter von Dach, Heizung, Fenstern, Elektrik und Leitungen bestimmt, welche Kosten in den nächsten Jahren anstehen, und genau danach fragen Käufer und finanzierende Banken. Rechnungen zeigen zudem, wer ausgeführt hat, und sichern Gewährleistungsansprüche. Für Sie als Verkäufer ist die Sammlung ein Vorteil: Dokumentierte Modernisierungen sind das beste Gegenargument zur pauschalen Behauptung, es müsse ohnehin alles gemacht werden. Rechnungen deshalb geordnet bereitlegen.

Die Nachrüstpflichten knüpfen an den Eigentümerwechsel an, nicht daran, ob gekauft oder geerbt wurde. Die Ausnahme für Eigentümer selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser endet daher in der Regel mit dem Übergang, und der neue Eigentümer muss die Pflichten innerhalb einer gesetzlichen Frist erfüllen. Ob und ab wann das für Ihr geerbtes Haus gilt, hängt vom Gebäude und vom Zeitpunkt ab; das klärt ein Energieberater, die rechtliche Seite Notar oder Anwalt.

Eine eigene Pflicht, Käufer über künftige gesetzliche Anforderungen zu belehren, gibt es nicht; die Rechtslage gilt für jeden und ist öffentlich zugänglich. Offenlegen müssen Sie aber alles, was Sie über den Zustand wissen und was für die Kaufentscheidung wesentlich ist, etwa Alter und Typ der Heizung, ungedämmte Bauteile oder behördliche Anordnungen; Verschweigen kann als Arglist gewertet werden. Legen Sie Energieausweis und Schornsteinfegerprotokoll vor. Formulierungen im Vertrag klärt der Notar.

Grundlage sind aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte mit Grundrissen und Schnitten, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und der Energieausweis. Dazu kommen Nachweise über Modernisierungen, das Schornsteinfegerprotokoll, Grundsteuerbescheid, Nachweis der Gebäudeversicherung, Bescheide über Erschließungsbeiträge sowie Auskünfte aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster. Bei vermieteten Objekten gehören Mietverträge dazu, bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag. Je vollständiger die Mappe, desto weniger Rückfragen von Käufern und Banken. RTI sagt Ihnen, was für Ihr Objekt fehlt.

Für ein Baugrundstück brauchen Sie aktuellen Grundbuchauszug, amtliche Flurkarte, Auskunft aus dem Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage zur Bebaubarkeit, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft sowie Angaben zum Erschließungsstand mit Beitragsbescheiden der Gemeinde. Nützlich sind zusätzlich die Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses, Nachweise zu Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Glasfaseranschlüssen, Angaben zu Grenzen und Vermessung sowie Hinweise auf Baumbestand oder Schutzgebiete. Einen Energieausweis braucht ein unbebautes Grundstück nicht.

Der Notar braucht die vollständigen Personendaten beider Seiten mit Anschrift, Geburtsdatum und steuerlicher Identifikationsnummer, die genaue Objektbezeichnung mit Grundbuchblatt, Gemarkung, Flur und Flurstück, den aktuellen Grundbuchauszug, den er meist selbst abruft, bei Wohnungen die Teilungserklärung, Angaben zu eingetragenen Belastungen und zu löschenden Grundschulden sowie Kaufpreis, Zahlungsweg, Übergabetermin und mitverkauftes Zubehör. Den Energieausweis übergeben Sie dem Käufer. Was genau er benötigt, sagt Ihnen das Notariat vorab.

Lassen Sie die Fläche vor der Vermarktung neu aufmessen, am besten von einem Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen, und legen Sie die Berechnung mit Angabe der Grundlage den Unterlagen bei. Falsche Angaben sind ein Haftungsrisiko: Bei erheblicher Abweichung kann der Käufer Ansprüche geltend machen, besonders wenn die Fläche zugesichert wurde. Eine korrigierte Zahl verschiebt außerdem den Quadratmeterpreis. Wie die Fläche im Kaufvertrag beschrieben wird, klären Sie mit dem Notar.

Für Wohnimmobilien ist die Wohnflächenverordnung der übliche Maßstab. Gerechnet werden die Grundflächen der Räume einer Wohnung, angerechnet je nach Raumhöhe voll, anteilig oder gar nicht; Balkone, Terrassen und Loggien zählen nur anteilig, Keller, Garage, Heizungsraum und Waschküche gar nicht. Die DIN 277 ermittelt dagegen die Grundflächen des gesamten Bauwerks und liefert deutlich höhere Werte, die nicht vergleichbar sind. Geben Sie im Exposé immer an, nach welcher Grundlage gerechnet wurde, und lassen Sie im Zweifel fachlich aufmessen.

Teilweise. Unter Dachschrägen zählen Flächen je nach Raumhöhe voll, anteilig oder gar nicht, gemessen wird von der Bodenfläche aus. Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller gehört nicht zur Wohnfläche, solange er nicht bauaufsichtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist. Balkon, Terrasse und Loggia werden nur anteilig angerechnet. Beschreiben Sie ausgebaute Räume im Exposé ruhig ausführlich, weisen Sie sie aber getrennt von der Wohnfläche aus, sonst entsteht ein Haftungsrisiko.