Erbfall, Scheidung, Pflegefall: Immobilie verkaufen

RTI ist in der Alleestraße 16c in Montabaur ansässig und vermittelt schwerpunktmäßig Wohnimmobilien. Bei uneinigen Erbengemeinschaften hilft vor allem eine neutrale Grundlage: eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung, eine Übersicht der nötigen Unterlagen und gleiche Information für alle Miterben. Beauftragen müssen den Verkauf am Ende alle gemeinsam. Die rechtliche Auseinandersetzung gehört zu einem Fachanwalt für Erbrecht, der einzelne Miterben vertreten darf; ein Makler darf das nicht.

Das hängt vor allem vom Ort und vom Zustand ab. Für Häuser liegen die Werte im Westerwald spürbar auseinander: Montabaur rund 2.410 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Wirges 2.052, Bad Marienberg 1.600, Rennerod 1.550 (Stand Juli 2026). Geerbte Häuser sind oft lange nicht modernisiert, was den Wert deutlich drückt. Eine kostenlose Wertermittlung vor Ort ordnet Baujahr, Sanierungsstau und Grundstück ein.

Über getrennte Kommunikation. Beide Eigentümer bleiben im Verfahren gleichberechtigt, sprechen aber jeweils einzeln mit dem Makler: getrennte Termine, identische Informationen, jede Entscheidung schriftlich an beide. Ein neutraler Wert als Ausgangspunkt nimmt der Diskussion über den Preis viel Schärfe. Unterschreiben müssen am Ende beide, den Maklerauftrag wie den Kaufvertrag. Wo keine Einigung möglich ist, klärt ein Fachanwalt für Familienrecht, welche Wege das Gesetz eröffnet.

Ein fester Termin ergibt sich daraus nicht. Ob laufende Heimkosten aus Rente, Pflegeleistungen und vorhandenem Vermögen zu tragen sind, hängt vom Einzelfall ab; ein überstürzter Verkauf bringt aber selten einen besseren Preis. Sinnvoll ist, zuerst Unterlagen und Wert zu klären und dann in Ruhe zu vermarkten. Was an Kosten zu tragen ist und welche Mittel eingesetzt werden müssen, beantworten Pflegekasse und Sozialamt, bei Unterhaltsfragen ein Fachanwalt für Familienrecht.

Weitgehend ja, vollständig nur selten. Diskrete Vermarktung heißt: kein Schild am Haus, keine Anzeige auf den Portalen, kein Foto der Fassade, sondern gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten und Besichtigungen einzeln statt in Gruppen. In einem Ort wie Siershahn oder Mogendorf fallen fremde Autos trotzdem auf, und der Kaufvertrag geht über den Notar ins Grundbuch. Wer maximale Ruhe will, sollte das vor der Beauftragung ansprechen.

In Montabaur liegt die übliche Vermarktungsdauer bei 4 bis 12 Wochen, wenn der Angebotspreis realistisch ist. Beschleunigen lässt sich vor allem die Vorbereitung: vollständige Unterlagen, Energieausweis und Grundbuchauszug liegen bereit, bevor inseriert wird. Danach kommen Notartermin und Kaufpreiszahlung hinzu, deren Dauer nicht der Makler bestimmt. Deutlich schneller geht es nur über einen Ankäufer, der dafür in der Regel spürbar unter dem Marktwert bietet.

Für stark sanierungsbedürftige Häuser gibt es einen eigenen Markt: Handwerker und Bauunternehmer, Kapitalanleger, Aufteiler und junge Familien, die Eigenleistung einbringen wollen. Sie rechnen mit Sanierungskosten und ziehen diese vom Wert ab. Wichtig ist deshalb Offenheit über Zustand, Feuchtigkeit und Heizung. Für Häuser in Montabaur liegt der Orientierungswert bei rund 2.410 Euro je Quadratmeter, ein Sanierungsfall deutlich darunter (Stand Juli 2026). Bekannte Mängel gehören in den Kaufvertrag.

Meist am Preis. Wenn ein Haus über Monate ohne Anfragen bleibt, liegt der Angebotspreis in der Regel oberhalb dessen, was Käufer mit ihrer Finanzierung darstellen können. Weitere häufige Gründe: schwache Fotos, fehlender Energieausweis, unklarer Zuschnitt, Sanierungsstau ohne Preisabschlag. In Montabaur verkaufen sich passend bepreiste Häuser üblicherweise in 4 bis 12 Wochen. Eine kostenlose Neubewertung zeigt, wie weit der aufgerufene Preis vom aktuellen Marktniveau entfernt liegt.

Ein freihändiger Verkauf ist grundsätzlich bis zum Zuschlag möglich. Praktisch muss die betreibende Gläubigerin mitwirken, weil sie die Grundschuld freigeben muss. Ob das Verfahren einstweilen ruht, hängt vor allem von ihr ab: Bewilligt sie die Einstellung, hat das Gericht sie anzuordnen. Das Gespräch mit Bank und Vollstreckungsgericht führen Sie selbst oder über einen Anwalt; ein Makler kann parallel den Wert ermitteln und Interessenten ansprechen.

Entscheidend sind drei Punkte: ob der übernehmende Teil die Finanzierung allein tragen kann, ob beide den Wert akzeptieren und ob Kinder im Haus bleiben sollen. Der Verkauf schafft klare Verhältnisse und teilt den Erlös nach Abzug der Restschuld. Die Auszahlung erhält das Zuhause, bindet aber einen Partner langfristig an Kredit und Objekt. Eine neutrale Wertermittlung liefert die Zahl; die güterrechtliche Bewertung gehört zum Fachanwalt für Familienrecht.

Bei der Leibrente geht die Immobilie auf den Käufer über, der Verkäufer erhält regelmäßige Zahlungen und meist ein Wohnrecht. Der Nießbrauch ist kein eigenes Verkaufsmodell, sondern ein im Grundbuch eingetragenes Recht, die Immobilie weiter zu nutzen oder zu vermieten. Beim Teilverkauf wird nur ein Anteil verkauft; weil man die Immobilie weiter ganz nutzt, zahlt man für den verkauften Anteil ein laufendes Nutzungsentgelt. Die Ausgestaltung klärt der Notar.

In der Regel ja. Bei der Teilungsversteigerung bestimmt das Gericht den Ablauf und setzt den Verkehrswert fest, meist nach einem Sachverständigengutachten; geboten wird von einem kleinen Kreis erfahrener Bieter. Verfahrenskosten und Dauer gehen zulasten aller Beteiligten. Ein freier Verkauf spricht den gesamten Markt an und lässt Verhandlung zu, setzt aber Einigkeit voraus. Ob sich ein Verfahren lohnt, beurteilt ein Fachanwalt für Erb- oder Familienrecht.

Der Teilverkauf bringt sofort Geld, ohne dass man ausziehen muss. Bezahlt wird das über ein laufendes Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil und häufig über Abschläge beim späteren Gesamtverkauf, den der Anbieter organisiert. Ob das günstiger ist als ein vollständiger Verkauf mit Umzug, hängt vom konkreten Angebot ab. Nutzungsentgelt, Laufzeit und Rückkaufklauseln sollten vor der Unterschrift mit dem beurkundenden Notar durchgegangen werden.

Meist ja. Im freien Verkauf bestimmen Sie Zeitpunkt, Präsentation und Verhandlung, und angesprochen wird der gesamte Markt. In der Zwangsversteigerung setzt das Gericht den Verkehrswert fest, und es bietet ein deutlich kleinerer Kreis. Verkaufen können Sie bis zum Zuschlag; damit der Käufer lastenfrei ins Grundbuch kommt und der Termin nicht dazwischenkommt, braucht es aber die Mitwirkung der Gläubigerin. Diese Abstimmung gehört zu Bank und Anwalt.

Ein Ankäufer kauft auf eigene Rechnung, entscheidet schnell und übernimmt das Objekt meist im Ist-Zustand; sein Preis ist Verhandlungssache und enthält eine Handelsmarge. Ein Makler verkauft an Endkäufer, vermarktet öffentlich oder gezielt und erhält bei Wohnimmobilien in der Regel eine hälftig geteilte Provision von 3,57 Prozent je Seite. In Montabaur dauert eine reguläre Vermarktung bei realistischem Preis 4 bis 12 Wochen.

Grundlage sind der Verkehrswert der Immobilie, die Erbquoten und das übrige Nachlassvermögen samt Schulden. Hinzu kommen mögliche Anrechnungen, etwa frühere Schenkungen oder Pflegeleistungen einzelner Erben. Streit entsteht fast immer am Wert, seltener an der Rechnung. Eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung schafft dafür eine gemeinsame Zahl; wollen alle Beteiligten Verbindlichkeit, kommt ein Sachverständigengutachten infrage. Die Aufteilung selbst und Anrechnungsfragen klärt ein Fachanwalt für Erbrecht oder der Notar.

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft gehört jedem ein bestimmter Anteil, eingetragen im Grundbuch. Für den Verkauf des gesamten Objekts müssen alle Miteigentümer den Kaufvertrag unterschreiben; einzelne können sich durch eine notarielle Vollmacht vertreten lassen. Praktisch bewährt sich, vorab schriftlich festzuhalten, wer den Ablauf steuert, ab welchem Preis verkauft wird und wie der Erlös aufgeteilt wird. Beurkundung und Grundbuchvollzug übernimmt der Notar, Streit über die Teilung ein Anwalt.

Verkaufen lässt es sich, ganz ohne Auflagen aber nicht. Der Denkmalschutz begrenzt vor allem Nutzung und Umbau: Veränderungen an der Substanz brauchen die Zustimmung der Denkmalbehörde. In Rheinland-Pfalz kommen beim Verkauf eine Anzeigepflicht und ein Hinweis an den Erwerber hinzu, und der Gemeinde steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Welche Auflagen gelten, sagt die Untere Denkmalschutzbehörde des Kreises; Vorkaufsrecht und Ablauf wickelt der Notar ab.

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein und wird alleiniger Vermieter; eine Eigenbedarfskündigung spricht dann er in eigener Verantwortung aus. Der Verkäufer steht dafür nicht ein. Unabhängig davon haftet er nach Paragraf 566 Absatz 2 BGB wie ein selbstschuldnerischer Bürge dafür, dass der Käufer die Vermieterpflichten erfüllt, etwa die Kaution zurückzahlt; diese Haftung endet, wenn der Mieter vom Eigentümerwechsel erfährt und nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt. Anders liegt es bei Zusagen im Kaufvertrag. Wie weit die Haftung reicht, prüft ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Grundsätzlich ja. Eine Vollmacht für den Immobilienverkauf muss in einer Form vorliegen, die das deutsche Grundbuchamt anerkennt; üblich sind Beurkundung oder Beglaubigung durch einen ausländischen Notar, ergänzt um Apostille oder Legalisation, dazu eine beglaubigte Übersetzung. Ob die konkrete Form ausreicht, hängt vom Land ab. Klären Sie den Wortlaut vorab mit dem deutschen Notar, der später beurkundet; auch deutsche Auslandsvertretungen beglaubigen in bestimmten Fällen.

Der Ablauf ist derselbe, nur die Anwesenheit lässt sich ersetzen. Der Makler übernimmt Schlüsselverwahrung, Besichtigungen und die Abstimmung vor Ort; Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis lassen sich aus der Ferne beschaffen. Zur Beurkundung können Sie anreisen oder eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Wie diese Vollmacht aussehen muss und was steuerlich für im Ausland Ansässige gilt, klären der beurkundende Notar und ein Steuerberater.

Verkauft wird das Erbbaurecht samt Gebäude, nicht das Grundstück. Käufer und Banken sehen vor allem auf die Restlaufzeit, den jährlichen Erbbauzins und die Anpassungsklausel; kurze Restlaufzeiten erschweren die Finanzierung. Der Erbbaurechtsvertrag enthält häufig eine Zustimmungspflicht des Grundstückseigentümers, etwa einer Kirche oder Kommune. Erbbaurechtsvertrag und Grundbuchauszug gehören deshalb früh auf den Tisch; die Übertragung und die Zustimmung wickelt der Notar ab.

Vier Wege sind üblich: gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses, Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung, Verkauf einzelner Erbanteile, und als letzter Schritt die Teilungsversteigerung. Am häufigsten trägt der gemeinsame Verkauf, weil er den Marktpreis nutzt und alle gleich behandelt. Voraussetzung ist eine Zahl, die alle akzeptieren; dafür eignet sich eine kostenlose Wertermittlung. Die Auseinandersetzungsvereinbarung beurkundet der Notar, bei Streit vertritt ein Fachanwalt für Erbrecht.

Verkaufen lässt sich der Anteil am gesamten Nachlass, nicht ein Stück der Immobilie. Ein solcher Erbteilsverkauf ist ohne Zustimmung der Miterben möglich, muss notariell beurkundet werden, und die übrigen Erben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Käufer außerhalb der Familie sind selten und zahlen meist deutlich unter dem rechnerischen Anteil. Ob dieser Weg sinnvoll ist und wie der Vertrag aussehen muss, besprechen Sie mit einem Fachanwalt für Erbrecht und dem Notar.

Über eine Nachlassimmobilie können die Miterben nur gemeinsam verfügen; eine Mehrheit genügt nicht. Anders ist es bei angeordneter Testamentsvollstreckung — dann handelt der Testamentsvollstrecker. Bleibt es bei der Blockade, sind die Wege: Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung, Verkauf des eigenen Erbanteils oder Antrag auf Teilungsversteigerung, den jeder allein stellen kann. Eine neutrale Wertermittlung nimmt der Diskussion über den Preis oft Schärfe. Zuständig ist ein Fachanwalt für Erbrecht.

Die Immobilie gehört der Erbengemeinschaft gemeinsam, die Nutzung durch einen Einzelnen ist damit nicht automatisch gedeckt. Üblich sind zwei Ansätze: eine schriftliche Vereinbarung über eine Nutzungsentschädigung, oder die Übernahme des Hauses durch den Bewohner gegen Auszahlung der übrigen Erben. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und ihre Höhe prüft ein Fachanwalt für Erbrecht; ein Makler kann dazu nur den Wert beitragen.

Nicht unbedingt. Verkaufen die Erben das Grundstück, verzichtet das Grundbuchamt in der Regel auf die Voreintragung der Erben; der Käufer wird dann direkt eingetragen. Nachgewiesen werden muss aber die Erbfolge, durch Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wird nur berichtigt und nicht verkauft, ist die Umschreibung innerhalb einer gesetzlichen Frist nach dem Erbfall gebührenfrei. Was in Ihrem Fall nötig ist, klärt der Notar mit dem Grundbuchamt.

Drei Dinge stehen am Anfang: der Erbnachweis durch Erbschein oder notarielles Testament, Einigkeit unter den Erben über Preis und Ablauf, und die Absprache, wer den Verkauf steuert. Eine Voreintragung der Erben im Grundbuch ist für den Verkauf nicht nötig. Dann folgen die Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle. Steuerliche Fragen klärt ein Steuerberater, die Beurkundung der Notar.

Ja. Das Trennungsjahr hindert einen Verkauf nicht, es betrifft die Scheidung und nicht das Eigentum. Gehört das Haus beiden, müssen allerdings beide dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Was mit dem Erlös geschieht, sollte vorher schriftlich geregelt sein, sonst wandert der Streit nur auf das Konto. Wie sich ein Verkauf während der Trennung auf Zugewinn, Unterhalt und Steuern auswirkt, klären Fachanwalt für Familienrecht und Steuerberater.

Das Eigentum ändert sich durch die Scheidung nicht von selbst. Üblich sind vier Wege: gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses, Auszahlung des einen durch den anderen, weitere gemeinsame Nutzung etwa durch Vermietung, oder, wenn nichts davon gelingt, die Teilungsversteigerung. Fast immer hängt alles an einem Wert, den beide akzeptieren. Wie Zugewinnausgleich, Kredit und Steuern zusammenspielen, gehört zum Fachanwalt für Familienrecht.

Ja. Verborgene Mängel, die für den Kaufentschluss erheblich sind, müssen ungefragt offengelegt werden; Feuchtigkeit im Keller gehört typischerweise dazu. Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Praktisch bewährt sich, den Zustand samt Ursache und bisherigen Maßnahmen schriftlich in den Kaufvertrag aufzunehmen. Wie diese Formulierung aussehen sollte, besprechen Sie mit dem beurkundenden Notar.

Anordnen kann das Sozialamt einen Verkauf nicht. Es prüft aber, ob vorhandenes Vermögen vor Sozialleistungen einzusetzen ist, und kann Leistungen darlehensweise gewähren und im Grundbuch absichern. Es gibt Schonvermögen und Härtefallregelungen, etwa wenn Angehörige das Haus bewohnen. Ob und in welchem Umfang das Elternhaus dazuzählt, entscheidet der zuständige Sozialhilfeträger im Einzelfall; gegen einen Bescheid hilft ein Fachanwalt für Sozialrecht.

Nicht zwingend. Der Umzug allein löst keine Verkaufspflicht aus. Häufig trägt eine Vermietung die Heimkosten mit, oder das Haus bleibt für eine Rückkehr oder für Angehörige erhalten. Ein Verkauf wird meist erst zum Thema, wenn Rente, Pflegeleistungen und sonstiges Vermögen die Kosten dauerhaft nicht decken. Was an Vermögen einzusetzen ist, entscheidet der Sozialhilfeträger; bei Bescheiden und Unterhaltsfragen berät ein Fachanwalt für Sozial- oder Familienrecht.

Ja, über ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Solche Modelle heißen Verrentung, Leibrente oder Teilverkauf: Sie erhalten Kaufpreis oder laufende Zahlungen und bleiben wohnen. Bei Wohnrecht und Nießbrauch liegt der Kaufpreis spürbar unter dem freien Marktwert, weil das Nutzungsrecht den Wert für den Käufer mindert; beim Teilverkauf entstehen die Kosten stattdessen laufend. Absicherung, Instandhaltung und der Fall eines Heimumzugs gehören in den Vertrag beim Notar.

Die Sperrfrist greift, wenn eine vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird. Der Käufer darf dem Mieter für eine gesetzlich bestimmte Zeit nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen; die Länge ist bundesgesetzlich geregelt und in vielen Ländern per Verordnung verlängert. Für den Verkauf heißt das: Der Käuferkreis verschiebt sich zu Kapitalanlegern. Ob die Frist läuft, klärt ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Nicht ohne Weiteres, denn für den Verkauf braucht es die Unterschrift oder eine Vollmacht aller Eigentümer. Ist eine Person unauffindbar, ist der übliche Weg eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt und, wenn das nichts ergibt, die Bestellung eines Abwesenheitspflegers durch das Betreuungsgericht; dessen Verkauf braucht in der Regel eine gerichtliche Genehmigung. Antrag und Ablauf besprechen Sie mit einem Anwalt oder dem Notar, der die Vertretung im Grundbuch nachweisen muss.

Im Grundsatz ja, aber nur in zumutbarem Rahmen: Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden, zu angemessenen Zeiten stattfinden und dürfen sich nicht häufen. Ein Recht auf Schlüsselübergabe oder auf Termine in Abwesenheit des Mieters besteht nicht. In der Praxis funktioniert es am besten mit festen Terminfenstern, wenigen Interessenten je Termin und einer sachlichen Ankündigung. Bei anhaltender Verweigerung führt der Weg über einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Eine gesetzliche Pflicht, den Verkauf vorab anzukündigen, gibt es nicht. Praktisch ist es trotzdem sinnvoll: Besichtigungen brauchen Zutritt, und Mieter, die aus dem Exposé davon erfahren, kooperieren selten. Nach dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in den Mietvertrag ein; über Eigentümerwechsel und neue Zahlungsdaten sollte der Mieter unterrichtet werden, sonst zahlt er weiter befreiend an den bisherigen Vermieter. Sonderfälle prüft ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, akzeptiert das Grundbuchamt das in der Regel als Erbnachweis. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, wird meist ein Erbschein verlangt, den das Nachlassgericht auf Antrag erteilt. Welcher Nachweis im konkreten Fall genügt, sagt Ihnen das Grundbuchamt oder der Notar, bevor Sie den Erbschein beantragen.

Zuständig sind die Erben gemeinsam, ab dem Erbfall. Praktisch heißt das: Gebäudeversicherung weiterführen und den Leerstand melden, die Heizung im Winter frostsicher halten, regelmäßig lüften und nach dem Haus sehen, Post nachsenden lassen, Strom, Wasser und Grundsteuer weiter bedienen. Ist unklar, wer Erbe ist, kann das Nachlassgericht auf Antrag eine Nachlasspflegschaft einrichten. Wer die laufende Betreuung übernimmt, sollten die Erben früh festlegen: entweder ein Angehöriger vor Ort oder ein Dienstleister. Sprechen Sie uns an, wenn Sie dafür jemanden brauchen.

Zustimmen zum Verkauf muss die Bank nicht, Eigentümer sind Sie. Sie muss aber die Grundschuld freigeben, damit der Käufer lastenfrei ins Grundbuch kommt, und das tut sie erst, wenn die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst ist. Deshalb steht am Anfang eine schriftliche Ablösesumme der Bank. Die Abwicklung regelt der Notar; Gespräche mit dem Kreditinstitut führen Sie selbst oder mit einer anerkannten Schuldnerberatung.

Selten — und gemeint ist meist nicht die Teilung des Grundstücks. Eine echte Realteilung zerlegt das Grundstück in eigenständige Flurstücke mit eigenen Grundbuchblättern; das setzt Vermessung und einen baurechtlich tauglichen Zuschnitt voraus und gelingt eher bei großen Grundstücken als beim Haus. Das Haus selbst lässt sich nur über Wohnungseigentum trennen: abgeschlossene Einheiten, eigene Zugänge und Zähler, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung. Die Eignung beurteilt ein Architekt, die Teilung begleitet der Notar.

Verschweigen ist der schlechteste Weg: Ein ungenehmigter Anbau ist ein offenbarungspflichtiger Umstand, und Käufer oder deren Bank finden ihn spätestens beim Vergleich von Bauakte und Grundriss. Üblich sind drei Schritte: Bauakte beim Bauamt einsehen, prüfen lassen, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist, und den Befund offen ins Exposé und in den Kaufvertrag aufnehmen. Zur Genehmigungsfähigkeit äußert sich die Bauaufsicht des Kreises, zur Vertragsformulierung der Notar.

Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft: Das Amtsgericht versteigert die Immobilie. Der Erlös tritt an die Stelle des Objekts und gehört weiter allen gemeinsam; ausgezahlt wird er erst, wenn sich die Beteiligten über die Aufteilung einig sind, sonst hinterlegt ihn das Gericht. Jeder Beteiligte kann das Verfahren allein beantragen. Nachteile sind Dauer, Kosten und häufig ein Erlös unter dem Marktpreis.

Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht; ein Anspruch auf die Immobilie selbst folgt daraus für den anderen nicht. Möglich sind aber Ausgleichsansprüche, etwa wenn erhebliche Zahlungen für Kredit oder Umbau geleistet wurden oder eine gemeinsame Lebensplanung zugrunde lag. Bei Eheleuten kommt der Zugewinnausgleich hinzu. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt an Nachweisen und Rechtsprechung; das prüft ein Fachanwalt für Familienrecht.

Ohne Ehe gibt es keinen Zugewinnausgleich und kein gesetzliches Güterrecht. Maßgeblich ist allein das Grundbuch: Stehen beide mit Anteilen darin, entscheiden beide gemeinsam über einen Verkauf, und der Erlös folgt den Anteilen. Einigen sich die Beteiligten nicht, bleibt die Teilungsversteigerung. Zahlungen, die nur einer geleistet hat, führen nicht automatisch zu einem größeren Anteil. Ausgleichsansprüche aus der gemeinsamen Zeit gehören vor einen Fachanwalt für Familienrecht.

In aller Regel ja. Der Verkauf eines Grundstücks gehört zu den Geschäften, die ein Betreuer nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts abschließen kann. Der Kaufvertrag wird zunächst beurkundet und dann dem Gericht vorgelegt; wirksam wird er erst, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist und der Betreuer sie dem Käufer mitteilt. Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient. Ablauf und Fristen klären Betreuungsgericht und Notar.

Dann kommt der Kaufvertrag nicht zustande. Üblich ist zunächst, den Grund zu erfragen: Häufig geht es um den Preis, um fehlende Wertnachweise oder darum, dass die betreute Person das Haus noch nutzen könnte. Nachbesserungen wie ein aktuelles Verkehrswertgutachten oder ein höheres Gebot führen oft zu einer neuen Entscheidung. Gegen den Beschluss ist ein Rechtsmittel möglich; Frist und Aussichten bespricht ein im Betreuungsrecht tätiger Rechtsanwalt oder ein Fachanwalt für Familienrecht.

Das hängt vom Wortlaut der Vollmacht ab. Sie muss Immobiliengeschäfte erfassen — eine Vollmacht für alle Vermögensangelegenheiten genügt meist, ausdrücklich genannt ist sicherer. Für die Eintragung im Grundbuch verlangt das Grundbuchamt in der Regel eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht; eine einfache schriftliche genügt dafür meist nicht. Ob die vorliegende Vollmacht ausreicht, prüft nicht der Makler, sondern der Notar. Legen Sie ihm das Original vor der Vermarktung vor.

Ja, das ist der Normalfall. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Restschuld abgelöst, dann gibt die Bank die Grundschuld frei, und der Käufer wird lastenfrei eingetragen. Dafür holen Sie vorab eine schriftliche Ablösesumme ein. Löst man den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Abwicklung mit Löschungsbewilligung und Zahlungsfluss steuert der Notar; die Ablösekonditionen klären Sie mit Ihrer Bank.

Dann bleibt eine Differenz offen, die weiterhin geschuldet wird. Die Bank gibt die Grundschuld nur frei, wenn sie damit einverstanden ist; üblich sind Vereinbarungen über eine Restzahlung aus Eigenmitteln, eine Ratenlösung für den offenen Betrag oder die Zustimmung zum Verkauf unter Restschuld. Solche Gespräche führen Sie mit der Bank, unterstützt durch eine anerkannte Schuldnerberatung. Ein Makler kann dazu den erzielbaren Marktwert beitragen, mehr nicht.

Ja, das ist der übliche Fall. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag unverändert, mit Miethöhe, Kaution und Kündigungsschutz. Verkauft wird dann an Kapitalanleger, für die Mietertrag und Mietvertrag im Vordergrund stehen. Wichtig sind vollständige Unterlagen, also Mietvertrag, Nachträge, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweis. Ob Sonderrechte wie ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen, prüft der Notar oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Die Bank berechnet ihren Zinsschaden für die Restlaufzeit der Zinsbindung: Je länger die Bindung läuft, je höher der Zins und je größer die Restschuld, desto höher der Betrag. Das Sonderkündigungsrecht wegen Verkaufs befreit nicht davon; ohne Entschädigung geht nur das ordentliche Kündigungsrecht bei langlaufenden Darlehen oder bei fehlerhaften Pflichtangaben. Die Berechnung schriftlich anfordern und bei der Verbraucherzentrale prüfen lassen.

Steht das Haus auf beide Namen im Grundbuch, ja, dann müssen beide unterschreiben. Steht nur einer im Grundbuch, gilt trotzdem eine Besonderheit: Macht die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen aus, ist im gesetzlichen Güterstand die Zustimmung des anderen erforderlich. Der Notar prüft das vor der Beurkundung und verlangt gegebenenfalls eine Zustimmungserklärung. Ob diese Regel im konkreten Fall greift, beurteilt ein Fachanwalt für Familienrecht.

Es gibt mehrere Ansatzpunkte, die alle über die Gläubigerin oder das Gericht laufen: Ausgleich des Rückstands, eine Stundungs- oder Ratenvereinbarung, ein Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens, oder ein freihändiger Verkauf mit Zustimmung der Gläubigerin, solange kein Zuschlag erteilt ist. Welcher Weg offensteht, hängt vom Verfahrensstand ab. Zuständig sind Bank, Vollstreckungsgericht und ein Anwalt oder eine anerkannte Schuldnerberatung; ein Makler kann nur den Verkaufsteil übernehmen.