Steuern und Recht beim Immobilienverkauf

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises, in Hessen 6 Prozent, in Bayern 3,5 Prozent und in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Maßgeblich ist immer die Lage der Immobilie, nicht Ihr Wohnsitz; für ein Haus in Montabaur gelten also 5 Prozent. Zusammen mit Notar und Grundbuch, die 1,5 bis 2 Prozent ausmachen, und der Provision liegen die Kaufnebenkosten meist bei 10 bis 12 Prozent, worin neben Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision rund ein halbes bis ein Prozent für Grundschuldbestellung und Nebenkosten steckt. Steuerliche Einzelfragen klärt ein Steuerberater.

Bei einem geerbten Haus wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet: Für die Zehnjahresfrist zählt der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat, nicht der Erbfall. Lag dieser Kauf lange zurück, ist der Verkauf regelmäßig steuerfrei; hatte der Erblasser sie erst kurz, kann die Frist noch laufen. Davon getrennt zu betrachten ist die Erbschaftsteuer. Ob im konkreten Fall Steuer anfällt, prüft ein Steuerberater anhand der alten Kaufurkunde.

Rheinland-Pfalz wendet das Bundesmodell an. An die Stelle der alten Einheitswerte tritt der Grundsteuerwert, der aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und einer statistischen Nettokaltmiete abgeleitet wird; mit Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde ergibt sich daraus die Steuer. Für Eigentümer heißt das: neue Bescheide, für manche höher, für andere niedriger, je nach Lage und Hebesatz. Der Grundsteuerwert ist kein Verkehrswert. Zweifel am Bescheid prüft ein Steuerberater.

Gelöscht wird über den Notar, der die Löschungsbewilligung der Bank beglaubigt und beim Grundbuchamt einreicht. Beide Stellen rechnen nach der gesetzlichen Kostentabelle ab; Bemessungsgrundlage ist der eingetragene Grundschuldbetrag, nicht der Kaufpreis. Getragen wird das üblicherweise vom Verkäufer, weil er lastenfreies Eigentum schuldet. Wer die Grundschuld stattdessen vom Käufer übernehmen lässt, spart die Löschung. Den genauen Betrag beziffert Ihnen der beurkundende Notar vorab.

Der Nießbrauch mindert den Kaufpreis um seinen Kapitalwert. Der richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt. In der Vermarktung schrumpft der Käuferkreis auf Kapitalanleger, weil Selbstnutzer nicht einziehen können; auch Banken kürzen den Beleihungswert. Oft lohnt es, zuerst zu klären, ob der Berechtigte gegen Abfindung löschen lässt. Bewertung und Löschung begleiten Steuerberater und Notar.

Nein. Jeder deutsche Notar darf bundesweit beurkunden, unabhängig davon, wo die Immobilie liegt. Auch die Gebühren sind bundesweit einheitlich geregelt, ein Preisvergleich bringt also nichts. Sinnvoll ist ein Notariat aus der Region trotzdem: kurze Wege zum zuständigen Grundbuchamt, eingespielte Abläufe mit der Gemeinde und Ortskenntnis, bei einem Haus in Montabaur also ein Notariat im Westerwaldkreis. Vorgeschlagen wird der Notar üblicherweise vom Käufer, weil er die Kosten trägt.

Entscheidend ist zuerst die rechtliche Vertretung. Liegt eine notarielle Vorsorgevollmacht vor, die Immobiliengeschäfte ausdrücklich umfasst, kann der Bevollmächtigte handeln. Fehlt sie, richtet das Betreuungsgericht beim zuständigen Amtsgericht eine Betreuung mit Vermögenssorge ein, und der Verkauf braucht dessen Genehmigung. Erste Anlaufstellen sind deshalb ein Notar zur Prüfung der Vollmacht und ein im Betreuungsrecht tätiger Rechtsanwalt. Wertermittlung und Vermarktung übernimmt RTI danach, die Wertermittlung kostenlos und unverbindlich.

Für Verkäufer wichtig sind: Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und gesicherter Lastenfreistellung, ein Nachweis der Finanzierung, ein klarer Termin für Übergabe und Übergang von Nutzen und Lasten, ein umfassender Ausschluss der Sachmängelhaftung mit ausdrücklicher Aufzählung aller bekannten Mängel, Regelungen zu Inventar, Räumung und Zählerständen sowie die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Formuliert wird das vom Notar, bei besonderen Konstellationen zusätzlich von einem Anwalt.

Der Nießbrauch ist das weiter reichende Recht: Der Berechtigte darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen, trägt dafür in der Regel die laufenden Lasten. Das Wohnungsrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, eine Vermietung nicht. Beide werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, gelten höchstpersönlich und sind weder übertragbar noch vererblich. Wirtschaftlich drückt der Nießbrauch den Wert stärker. Welche Variante passt, klären Notar und Steuerberater.

Beides folgt denselben Regeln des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes: dieselben Steuerklassen, dieselben Freibeträge, gestaffelt nach Verwandtschaftsgrad. Der Unterschied liegt in der Gestaltung. Bei Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich Freibeträge nach Ablauf eines im Gesetz festgelegten Zeitraums erneut nutzen, und ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert. Dagegen stehen Notar- und Grundbuchkosten und der Verlust der Verfügungsmacht. Die Rechnung für den Einzelfall macht ein Steuerberater.

Der Notar entwirft den Vertrag, beurkundet ihn und belehrt beide Seiten neutral. Er prüft die Rechtmäßigkeit, vertritt aber keine Partei und gestaltet nicht zugunsten des Verkäufers. Ein Anwalt prüft einseitig in Ihrem Interesse und verhandelt einzelne Klauseln nach, was sich bei Erbengemeinschaften, Nießbrauch, Rentenzahlung oder Rücktrittsvorbehalten lohnt. Der Makler liefert Unterlagen und Daten für den Entwurf und erklärt den Ablauf; eine rechtliche Prüfung darf er nicht leisten.

Angesetzt wird der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes ermittelt, also im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren je nach Objektart. Dieser Wert soll dem Verkehrswert nahekommen, liegt aber oft daneben. Fällt er zu hoch aus, lässt sich ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen, etwa durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Ob sich dieser Nachweis lohnt, beurteilt ein Steuerberater.

Arglistig verschweigt, wer einen ihm bekannten, für die Kaufentscheidung wesentlichen Mangel nicht offenlegt, den der Käufer bei üblicher Besichtigung nicht erkennen kann, und dabei hinnimmt, dass dieser sonst anders entschieden hätte. Typische Fälle sind bekannte Feuchtigkeits- oder Schwammschäden, Altlasten und ungenehmigte Bauteile. Die Folge: Der vereinbarte Haftungsausschluss greift nicht, es drohen Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz. Alles Bekannte gehört deshalb in die notarielle Urkunde, Streitfälle zum Anwalt.

Die Auflassungsvormerkung ist der Platzhalter des Käufers im Grundbuch. Sie wird direkt nach der Beurkundung eingetragen und sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Umschreibung: Der Verkäufer kann danach nicht mehr wirksam an einen Zweiten verkaufen oder neue Belastungen zulasten des Käufers eintragen lassen. Erst wenn sie eingetragen ist, fordert der Notar den Kaufpreis an. Nach der Umschreibung wird sie gelöscht. Veranlasst wird das alles vom Notar.

Ja. Das Geldwäschegesetz verpflichtet Makler, die Identität der Vertragsparteien anhand eines gültigen Ausweises zu prüfen und die Daten zu dokumentieren; dafür ist auch eine vollständige Kopie oder ein Scan zulässig. Die Unterlagen sind für den im Geldwäschegesetz festgelegten Zeitraum aufzubewahren und danach zu löschen. Verwendet werden dürfen sie ausschließlich zu diesem Zweck, nicht für Werbung. Auskunft über die gespeicherten Daten können Sie verlangen; bei Zweifeln hilft ein Anwalt für Datenschutzrecht.

Das Grunderwerbsteuergesetz stellt bestimmte Erwerbe in der Familie frei: Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie an Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel und Eltern, lösen keine Grunderwerbsteuer aus. Das gilt für Kauf, Schenkung und Erwerb von Todes wegen gleichermaßen. Schenkung und Erbfall sind nach Paragraf 3 Nummer 2 Grunderwerbsteuergesetz ohnehin befreit, auch an Geschwister, Nichten oder Neffen; dort greift stattdessen die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Grunderwerbsteuer fällt bei diesen Verwandten nur beim entgeltlichen Kauf an, in Rheinland-Pfalz 5 Prozent. Die schenkungsteuerlichen Folgen sind davon unabhängig und gehören zum Steuerberater.

Der Gesetzgeber schreibt die Beurkundung in Paragraf 311b BGB vor, weil bei Grundstücken viel auf dem Spiel steht. Die Form schützt vor Übereilung, sorgt für einen klaren, beweissicheren Vertragstext und stellt sicher, dass ein neutraler Notar beide Seiten über die Folgen belehrt. Ein nicht beurkundeter Vertrag ist nichtig, ebenso mündliche Nebenabreden, die den Vertrag im Zweifel insgesamt unwirksam machen. Grundbuch, Steueranzeige und Kaufpreisfälligkeit wickelt danach der Notar ab.

Die Drei-Objekt-Grenze ist eine von der Rechtsprechung entwickelte Faustregel zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. Wer in engem zeitlichem Zusammenhang mehr als drei Objekte anschafft und wieder veräußert, gilt regelmäßig als gewerblich. Folge wären Gewerbesteuer, Einkommensteuer auf den Gewinn unabhängig von der Zehnjahresfrist und Buchführungspflichten. Die Grenze ist nur ein Indiz; bei klarer Verkaufsabsicht kann auch weniger genügen. Die Einordnung gehört zum Steuerberater.

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, entweder durchgehend seit der Anschaffung oder im Jahr des Verkaufs und in den davorliegenden Jahren, die das Einkommensteuergesetz vorgibt. Eigennutzung heißt selbst bewohnen; die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Kindergeld bezogen wird, kann genügen, eine Vermietung an Dritte dagegen nicht. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, prüft ein Steuerberater.

Die Umschreibung steht am Ende. Der Notar beantragt sie, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, die Grundschulden des Verkäufers gelöscht sind, die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt und das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Von der Beurkundung bis zur Eintragung vergehen je nach Auslastung des Grundbuchamts meist mehrere Wochen bis Monate. Für den Verkäufer ist das unkritisch, weil das Geld vorher fließt. Den Stand nennt der Notar.

Freibeträge werden nicht auf die Immobilie verteilt, sondern gelten pro Erbe: Jeder Miterbe hat einen eigenen Freibetrag, dessen Höhe sich nach seinem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser richtet und im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz steht. Angesetzt wird er auf den Wert des jeweiligen Erbanteils zum Todestag; ein späterer Verkauf ändert daran nichts. Verkaufen kann die Erbengemeinschaft nur gemeinsam. Die Berechnung übernimmt ein Steuerberater, die Beurkundung der Notar.

Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Die Erbschaftsteuer hängt vom Wert des gesamten Nachlasses ab, vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und den daraus folgenden Steuerklassen, Freibeträgen und Steuersätzen; alle Werte stehen im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es unter Bedingungen eine zusätzliche Befreiung, die entfällt, wenn die Selbstnutzung zu früh endet. Berechnung und Steuererklärung gehören zum Steuerberater.

Für den Verkauf eines Grundstücks muss die Vollmacht mindestens öffentlich beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert; üblich ist eine notariell beurkundete Vorsorge- oder Verkaufsvollmacht, die Immobiliengeschäfte ausdrücklich benennt. Eine handschriftliche Vollmacht genügt dafür in der Regel nicht. Fehlt eine wirksame Vollmacht, führt der Weg über eine Betreuung mit Vermögenssorge und die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Ob die vorhandene Vollmacht ausreicht, prüft der beurkundende Notar.

Nach dem Baugesetzbuch kann eine Gemeinde in bestimmten Fällen in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten und zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers treten, etwa in Sanierungs- und Umlegungsgebieten, bei Flächen für öffentliche Zwecke oder in Gebieten mit Erhaltungssatzung. Ausgeübt wird es selten. Der Notar holt die Erklärung der Gemeinde in jedem Fall ein; solange sie fehlt, wird der Kaufpreis nicht fällig. Auskunft zum Grundstück geben Gemeinde und Notar.

Wird ein abgrenzbarer Teil dauerhaft vermietet, etwa eine Einliegerwohnung, unterliegt beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist der auf diesen Flächenanteil entfallende Gewinn der Besteuerung; die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift nur für den bewohnten Teil. Anders beim häuslichen Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es der Steuerbefreiung nicht entgegensteht. Aufteilung und Einordnung des konkreten Falls gehören zum Steuerberater.

Der Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten samt damaliger Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, abzüglich späterer Herstellungskosten und der Kosten des jetzigen Verkaufs. War die Immobilie vermietet, rechnet das Finanzamt die in Anspruch genommenen Abschreibungen wieder hinzu, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Versteuert wird er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz; für kleine Gewinne sieht das Einkommensteuergesetz eine Freigrenze vor. Rechnen sollte das ein Steuerberater.

Gegenüber der Gemeinde bleibt Steuerschuldner, wem das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres zugerechnet war, im Verkaufsjahr also in aller Regel der Verkäufer, und zwar für das ganze Jahr. Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer ab dem Übergang von Nutzen und Lasten den anteiligen Betrag erstattet; das wirkt nur zwischen den Parteien. Die Gemeinde schreibt den Bescheid erst nach der Umschreibung um. Die Regelung nimmt der Notar auf.

Das ist die umgangssprachliche Formel für den Ausschluss der Sachmängelhaftung; im notariellen Vertrag steht dafür eine ausführlich formulierte Klausel. Sie schützt den privaten Verkäufer vor Ansprüchen wegen Mängeln, die beim Verkauf bereits vorhanden waren. Sie greift aber nicht bei arglistigem Verschweigen, nicht bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften und nicht bei Rechtsmängeln aus dem Grundbuch. Formuliert wird sie vom Notar; ob sie im Streitfall trägt, beurteilt ein Anwalt.

Bei einem wirksam vereinbarten Haftungsausschluss endet die Haftung für Sachmängel im Grundsatz mit der Übergabe. Bestehen bleibt sie für arglistig verschwiegene Mängel, für ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften und für Rechtsmängel. Dann gelten die Verjährungsfristen des BGB, die bei Bauwerken länger laufen und bei Arglist erst mit der Kenntnis des Käufers beginnen. Wie lange die Haftung im konkreten Fall reicht, beurteilt ein Anwalt anhand des Vertragstextes.

Anzugeben ist der Verkauf, wenn er als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist, also innerhalb der Zehnjahresfrist liegt und die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum nicht greift. Erklärt wird er in der Anlage SO, und zwar auch dann, wenn ein Verlust entstanden ist. Ist die Frist abgelaufen oder war die Immobilie selbst bewohnt, entfällt die Angabe in der Regel. Vom Verkauf erfährt das Finanzamt ohnehin durch die Anzeige des Notars. Details klärt ein Steuerberater.

Absetzbar sind Kosten nur, wenn der Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist. Dann mindern die Veräußerungskosten den Gewinn: Maklerprovision, anteilige Notarkosten, Inserate, Energieausweis, Wertgutachten, Vorfälligkeitsentschädigung und Räumungskosten. Bei einem steuerfreien Verkauf wirken sich diese Ausgaben gar nicht aus. War die Immobilie vermietet, können Aufwendungen bis zum Verkauf noch als Werbungskosten zählen. Was in Ihrem Fall abziehbar ist und wohin es in der Erklärung gehört, ordnet ein Steuerberater ein.

Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz Verpflichtete und müssen Verkäufer und Käufer identifizieren, sobald ein ernsthaftes Vertragsinteresse besteht. Erhoben werden Name, Geburtsdatum und Geburtsort, Staatsangehörigkeit, Anschrift sowie Art, Nummer und ausstellende Behörde des Ausweises; dazu kommen Fragen nach dem wirtschaftlich Berechtigten und einer politisch exponierten Stellung. Das ist gesetzliche Pflicht, kein Misstrauen, und trifft den Notar genauso. Rechtsfragen dazu beantwortet ein Anwalt.

Mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise, Sauna oder Möbel unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage, in Rheinland-Pfalz also 5 Prozent auf diesen Anteil. Der Ansatz muss realistisch und belegbar sein: Das Finanzamt prüft ihn und streicht überhöhte Beträge, außerdem kürzt die Bank den beleihungsfähigen Betrag entsprechend. Die Aufteilung formuliert der Notar, die steuerliche Bewertung beurteilt ein Steuerberater.

Üblich ist: Der Käufer trägt Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Eintragung seiner Grundschuld, zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten der eigenen Lastenfreistellung, also Beglaubigung und Löschung der alten Grundschulden, gegebenenfalls zuzüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Eine genaue Aufstellung für Ihren Vertrag erstellt der beurkundende Notar vor dem Termin.

Zwingend ist die Löschung nicht. Üblich ist die Lastenfreistellung: Der Notar fordert die Löschungsbewilligung bei der Bank an, aus dem Kaufpreis wird das Restdarlehen abgelöst, danach wird die Grundschuld gelöscht, meist Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung. Alternativ kann der Käufer eine bestehende Grundschuld übernehmen, wenn seine Bank mitgeht; das spart Kosten. Der Verkäufer schuldet lastenfreies Eigentum, sofern nichts anderes vereinbart ist. Den Ablauf steuert der Notar.

In der Regel müssen Sie das nicht selbst erledigen: Nach der Beurkundung fordert der Notar die Löschungsbewilligung direkt bei der Bank an. Sie entbinden die Bank nur von der Schweigepflicht und lassen sich die Ablösesumme nennen, bei laufender Zinsbindung gegebenenfalls samt Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank gibt die Bewilligung treuhänderisch heraus; verwendet werden darf sie erst nach Tilgung. Ist das Darlehen längst zurückgezahlt, können Sie die Bewilligung direkt anfordern.

Ein Vorkaufsrecht nach Paragraf 577 BGB entsteht nur in einem bestimmten Fall: Die vermietete Wohnung wird nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und danach erstmals verkauft. Wer ein vermietetes Haus oder eine seit Langem bestehende Eigentumswohnung verkauft, löst es nicht aus. Greift es, kann der Mieter zu den Bedingungen des Kaufvertrags eintreten. Unabhängig davon gilt: Kauf bricht nicht Miete. Die Prüfung im Einzelfall übernimmt der Notar oder ein Anwalt.

Eltern vertreten ihr Kind zwar, für den Verkauf eines Grundstücks brauchen sie aber die Genehmigung des Familiengerichts. Sind Eltern und Kind zugleich beteiligt, etwa als Miterben, besteht ein Interessenkonflikt; dann bestellt das Gericht einen Ergänzungspfleger, der das Kind vertritt. Der Kaufvertrag wird beurkundet, wird aber erst mit der rechtskräftigen Genehmigung wirksam, was den Ablauf verlängert. Der Notar leitet das Verfahren ein, ein Fachanwalt für Familienrecht begleitet es.

Der Notar sorgt zuerst für die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt die Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein und klärt das Vorkaufsrecht der Gemeinde sowie nötige Genehmigungen. Erst wenn alle im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung; danach zahlt der Käufer. Es folgen Übergabe, Grunderwerbsteuerbescheid, Unbedenklichkeitsbescheinigung und zuletzt die Eigentumsumschreibung. Bis zur Zahlung vergehen meist einige Wochen. Über den Stand informiert Sie das Notariat.

Üblich sind Meldebescheinigung oder Melderegisterauszug, Verträge und Abrechnungen der Versorger für Strom, Gas und Wasser, Nebenkostenabrechnungen, die Anschrift in Versicherungsunterlagen sowie Schriftverkehr an die Adresse. Das Finanzamt würdigt die Gesamtumstände; eine einzelne Meldebestätigung genügt nicht immer. Sammeln Sie die Belege am besten schon vor dem Verkauf. Welche Nachweise im konkreten Fall ausreichen und wie sie einzureichen sind, klärt ein Steuerberater.

Das übernimmt der Notar. Er beantragt bei der Gemeinde die Erklärung, dass sie ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht ausübt, das sogenannte Negativzeugnis. Es ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises und für die Eintragung im Grundbuch. Sie selbst müssen dafür nichts beantragen. Die Gemeinde erhebt eine Gebühr, die üblicherweise über die Vertragskosten der Käufer trägt; die Bearbeitung dauert einige Wochen. Den Stand erfragen Sie beim Notariat.

Nießbrauch ist das im Grundbuch eingetragene Recht, eine fremde Immobilie umfassend zu nutzen: Der Berechtigte darf selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten, obwohl ihm die Immobilie nicht gehört. Eingetragen wird er in Abteilung II, meist auf Lebenszeit. Häufig ist die Gestaltung bei Übertragungen zu Lebzeiten, wenn Eltern das Haus den Kindern geben und sich die Nutzung vorbehalten. Bestellung und Löschung beurkundet der Notar, die steuerliche Wirkung beurteilt ein Steuerberater.

Ungefragt offenlegen müssen Sie verborgene, wesentliche Mängel, die Sie kennen und die ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht erkennt: früheren Feuchtigkeits-, Schwamm- oder Schädlingsbefall, Altlasten im Boden, ungenehmigte An- und Umbauten, Probleme mit der Statik sowie beschlossene Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft. Offensichtliche Mängel müssen Sie nicht ansprechen, auf Fragen aber wahrheitsgemäß antworten. Alles Offengelegte gehört in die notarielle Urkunde; die Formulierung übernimmt der Notar.

Ja. Für Rechtsmängel haftet der Verkäufer auch dann, wenn die Sachmängelhaftung ausgeschlossen ist, es sei denn, die Belastung ist im Kaufvertrag benannt und der Käufer übernimmt sie ausdrücklich. Deshalb werden alle Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs aufgeführt, also Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte und Nießbrauch. Lasten außerhalb des Grundbuchs, etwa Baulasten nach dem jeweiligen Landesrecht, gehören ebenfalls hinein. Das Grundbuch prüft der Notar, Streitfälle ein Anwalt.

Grundsätzlich nicht. Mit der Beurkundung ist der Vertrag bindend, ein allgemeines Rücktrittsrecht gibt es nicht. In Betracht kommen nur eine im Vertrag ausdrücklich vereinbarte Rücktrittsklausel, etwa für den Fall ausbleibender Kaufpreiszahlung, der gesetzliche Rücktritt nach erfolgloser Fristsetzung bei Zahlungsverzug, die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sowie die einvernehmliche Aufhebung, die erneut beurkundet werden muss und Kosten auslöst. Ob ein Grund vorliegt, prüft ein Anwalt.

Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Sie kommt in Betracht, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als die Zehnjahresfrist liegt und keine Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift. Besteuert wird nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn, und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Ob die Frist abgelaufen ist, prüft ein Steuerberater anhand der Kaufurkunden.

Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Grunderwerbsteuer gemeinsam als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird sie praktisch immer dem Käufer auferlegt, und das Finanzamt hält sich zuerst an ihn; zahlt er nicht, kann es auf den Verkäufer zurückgreifen. In Rheinland-Pfalz beträgt sie 5 Prozent, in Bayern 3,5 Prozent, in Hessen 6 Prozent und in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Den Vertrag meldet der Notar dem Finanzamt; steuerliche Rückfragen klärt ein Steuerberater.

Ja, verkaufen lässt sich die Immobilie; verkauft wird dann das mit dem Nießbrauch belastete Eigentum. Zwei Wege sind üblich: Der Berechtigte stimmt der Löschung zu, meist gegen eine Abfindung, dann wird lastenfrei verkauft. Oder der Käufer übernimmt die Belastung und zahlt entsprechend weniger. Ohne Zustimmung des Berechtigten ist eine Löschung nicht möglich. Der Käuferkreis ist kleiner und besteht überwiegend aus Kapitalanlegern. Löschungserklärung und Kaufvertrag beurkundet der Notar.

Verkaufen Sie deutlich unter Verkehrswert, sieht das Finanzamt darin eine gemischte Schenkung: Die Differenz zwischen Verkehrswert und vereinbartem Preis gilt als Zuwendung und unterliegt der Schenkungsteuer, soweit sie den Freibetrag für dieses Verwandtschaftsverhältnis übersteigt; die Beträge stehen im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Auf den entgeltlichen Teil kann zusätzlich Grunderwerbsteuer anfallen, wenn keine Familienbefreiung greift. Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an; vorher sollte ein Steuerberater rechnen.

Zu rechnen ist mit der Maklerprovision, bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig geteilt und damit 3,57 Prozent je Seite, dem Energieausweis, der Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte und Wohnflächenberechnung, den Kosten der Lastenfreistellung für bestehende Grundschulden und gegebenenfalls einer Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Dazu kann Einkommensteuer auf den Gewinn kommen, solange die Zehnjahresfrist läuft. Die Wertermittlung ist bei RTI kostenlos und unverbindlich; die steuerliche Seite rechnet ein Steuerberater durch.

Ohne Gewinn entsteht keine Steuer. Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft geht steuerlich aber weitgehend ins Leere: Er lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Arbeitslohn, Renten oder Mieteinnahmen; nicht genutzte Beträge können vor- oder zurückgetragen werden. Liegt der Verkauf außerhalb der Zehnjahresfrist, wirkt der Verlust gar nicht. Erklärt werden muss er trotzdem. Die Verrechnung übernimmt ein Steuerberater.

Möglich ist das. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum verlangt eine Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den davorliegenden Jahren, die das Einkommensteuergesetz vorgibt; eine Vermietung unmittelbar davor kann sie deshalb entfallen lassen, und der Gewinn wäre steuerpflichtig. Ist die Zehnjahresfrist dagegen abgelaufen, spielt eine zwischenzeitliche Vermietung keine Rolle. Vor der Entscheidung zwischen Zwischenvermietung und Leerstand sollten Sie einen Steuerberater fragen.

Dann darf der Makler die Geschäftsbeziehung nicht begründen oder fortsetzen und muss eine bestehende beenden; ein Ermessen hat er dabei nicht. Ergeben sich Anhaltspunkte für Geldwäsche, kommt eine Meldepflicht an die zuständige staatliche Meldestelle hinzu, über die der Betroffene nicht informiert werden darf. Auch der Notar identifiziert die Beteiligten und darf sonst nicht beurkunden. Ein Verkauf ohne Identifizierung ist damit praktisch ausgeschlossen. Rechtsfragen dazu beantwortet ein Anwalt.

Ein Vorvertrag, der zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags verpflichtet, ist selbst beurkundungspflichtig; ohne Notar ist er unwirksam. Formlose Reservierungsvereinbarungen begründen deshalb keinen durchsetzbaren Anspruch auf den Kaufvertrag, und Reservierungsgebühren in nennenswerter Höhe bewertet die Rechtsprechung kritisch. Wer verbindlich abschließen will, geht direkt zum Beurkundungstermin; das schützt beide Seiten. Ob eine konkrete Vereinbarung bindet, beurteilt ein Anwalt, die Beurkundung selbst übernimmt der Notar.

Nein. Ein gesetzliches Widerrufsrecht wie beim Onlinekauf gibt es beim notariellen Immobilienkaufvertrag nicht; an seine Stelle tritt die Beurkundung mit neutraler Belehrung durch den Notar. Ist auf einer Seite ein Unternehmer beteiligt, soll der Notar den Entwurf zwei Wochen vor dem Termin bereitstellen; unter Privatleuten soll er ebenfalls auf ausreichend Vorbereitungszeit hinwirken, damit Sie ihn in Ruhe prüfen können. Ein Widerrufsrecht kann dagegen für einen Maklervertrag bestehen, der im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Fragen dazu klärt der Notar.

Ja, sie geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, sobald dieser als Eigentümer im Grundbuch steht; das regelt das Versicherungsvertragsgesetz. Käufer und Versicherer haben danach ein Sonderkündigungsrecht innerhalb der gesetzlich geregelten Frist. Wichtig für Verkäufer: bis zur Umschreibung nicht selbst kündigen, sonst steht das Haus ohne Schutz da; den Eigentumswechsel sollten Sie dem Versicherer melden. Die Beitragsverteilung wird im Kaufvertrag geregelt, den der Notar entwirft.

Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge: Die Frist beginnt mit der Beurkundung des Erwerbs und endet mit der Beurkundung des Verkaufs. Nicht entscheidend sind Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintragung. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Besitzzeit des Voreigentümers angerechnet, gerechnet wird also ab dessen Anschaffung. Bei einem selbst gebauten Haus zählt der Erwerb des Grundstücks. Die genauen Daten prüft ein Steuerberater anhand der Urkunden.

Geerbte und geschenkte Immobilien gelten grundsätzlich nicht als Anschaffung und bleiben deshalb im Regelfall außen vor, ebenso Objekte, die über lange Zeit selbst bewohnt oder dauerhaft vermietet wurden. Entscheidend ist aber die Gesamtschau aus Zahl der Verkäufe, zeitlichem Zusammenhang und erkennbarer Verkaufsabsicht: Die Drei-Objekt-Grenze ist nur ein Indiz, keine feste Grenze. Wie Ihre Objekte zählen, beurteilt ein Steuerberater.